荊楚網(wǎng)（湖北日報網(wǎng)）訊（記者 田城 通訊員 陳潔 楊李君）7月29日，隨著陽新法院湖北嵐鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“嵐鑫公司”）破產(chǎn)清算案審判長曹樹才一錘定音，裁定終結(jié)嵐鑫公司破產(chǎn)程序，這個“擺爛”4年之久的樓盤“重獲新生”，讓一眾購房者多年翹首以盼的購房款，終可“落袋為安”。
案情復(fù)雜、影響重大、涉及面廣、關(guān)注度高，經(jīng)過陽新縣人民法院建立常態(tài)化府院聯(lián)動機制、創(chuàng)新“土地虛擬分割”方式等不懈努力，湖北陽新縣這個體量頗大的爛尾樓“世紀(jì)銘城”，終于迎來重新盤活的日子。
陽新“世紀(jì)銘城”樓盤已爛尾4年之久。 ?通訊員 供圖
(資料圖)
“世紀(jì)銘城”項目的前世今生
此前，該房地產(chǎn)開發(fā)商因管理不善導(dǎo)致資不抵債，將303套商品房一房多賣，近千戶購房者的購房款沒有著落。
案卷顯示，2015年，嵐鑫公司成立后，在陽新縣城東新區(qū)開發(fā)了“世紀(jì)銘城”項目。后因違規(guī)建設(shè)、違規(guī)銷售、一房多賣、欠付大量工程款、法定代表人職務(wù)侵占等原因，導(dǎo)致一系列錯綜復(fù)雜的刑事、行政、民事重大疑難問題。
此外，嵐鑫公司與其合作伙伴湖北甲置業(yè)有限公司（下稱甲公司）的房地產(chǎn)項目坐落于同一塊土地之上，國有土地使用權(quán)人為甲公司。甲公司因自身債務(wù)問題導(dǎo)致其被多家法院查封及銀行抵押等問題，進而使得“世紀(jì)銘城”項目不斷停工、復(fù)工，2019年，該樓盤徹底停工爛尾。
爛尾后，因嵐鑫公司無法按時交房、清償債務(wù)，大量購房者、債權(quán)人長期上訪，給政府帶來了治理難題和信訪難題。
2021年1月14日，陽新法院依法受理嵐鑫公司債權(quán)人破產(chǎn)清算申請，并指定嵐鑫公司清算組擔(dān)任嵐鑫公司管理人。
期間，陽新法院和政府良性互動，建立了常態(tài)化府院聯(lián)動機制，成立破產(chǎn)專項援助資金。陽新法院指導(dǎo)管理人核查債權(quán)債務(wù)、利用“破栗子”“小火鳥”平臺召開7次債權(quán)人會議，成功虛擬分割土地為債務(wù)人辦理土地使用權(quán)證、清退5批購房者房款。
2023年7月10日，陽新法院宣告嵐鑫公司破產(chǎn)。7月29日，陽新法院裁定終結(jié)嵐鑫公司破產(chǎn)程序。嵐鑫公司破產(chǎn)清算案，清理債務(wù)超過2.45億元。
其中，322戶購房者的購房款全額退還，金額達5708萬元，98%的工程款和職工工資得以清償，實現(xiàn)了陽新城區(qū)近3億元資產(chǎn)徹底盤活，釋放土地資源近2萬平方米。
圖為“世紀(jì)銘城”樓盤爛尾景象。 ? 通訊員 供圖
土地“虛擬分割”辦理土地使用權(quán)證
至破產(chǎn)受理日，甲公司未按合作協(xié)議約定將“世紀(jì)銘城”項目土地使用權(quán)過戶給嵐鑫公司，即嵐鑫公司進入破產(chǎn)程序后其名下無可供處置的破產(chǎn)財產(chǎn)，向購房者、債權(quán)人清償?shù)奈镔|(zhì)基礎(chǔ)如何保障成為本案中的最大“攔路虎”？
面對這一難題，陽新法院創(chuàng)新采用法律上進行“虛擬土地分割”的方式為債務(wù)人辦理土地使用權(quán)證。
案件承辦人劉細剛表示，嵐鑫公司與甲公司間合作開發(fā)協(xié)議有效，且性質(zhì)屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，陽新法院依法判決甲公司配合將“世紀(jì)銘城”項目土地使用權(quán)過戶登記給嵐鑫公司，認定資產(chǎn)歸屬。
同時，該院通過府院聯(lián)動機制提出法律上進行“虛擬土地分割”的方案，即將兩家公司的土地使用權(quán)證進行分割以鎖定權(quán)利人，對該整個地塊的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)不產(chǎn)生實質(zhì)性影響。項目續(xù)建過程中通過協(xié)商的方式處理相關(guān)配套及附屬設(shè)施的使用，竣工驗收時兩個項目仍視為一個整體進行驗收。
最終府院聯(lián)動會議采納了此方案，在相關(guān)行政機關(guān)的全力配合下，陽新法院通過司法程序落實了“土地虛擬分割”方案，順利為嵐鑫公司辦理了土地使用權(quán)證，為購房者、債權(quán)人能夠獲得清償?shù)於宋镔|(zhì)基礎(chǔ)。
如何化解這樁難題，也對辦案法官提出挑戰(zhàn)。 ? 通訊員 供圖
千名購房者終于盼到這一天
據(jù)案件審判長曹樹才介紹，“世紀(jì)銘城”項目在建工程共有住宅517套，涉及一房多賣的共計303戶，庫區(qū)移民安置對象158戶，其中一房多賣中與庫區(qū)移民安置對象所購房屋沖突的共計42戶，購房標(biāo)的物不明確的共計163戶，購買園晟公司項目的67戶。
開發(fā)商明知房屋套數(shù)有限，仍然實施一房多賣銷售策略，造成該樓盤總購房戶數(shù)近1000戶。
安居是樂業(yè)之本，安居夢，是群眾的最大需求之一，但對于庫區(qū)部分移民群眾來說，4年維權(quán)之路困難重重，剛需眼睜睜成為泡影。
“案件首先考慮的是民生問題，必須要保障購房者的‘優(yōu)先權(quán)’。”陽新法院院長王建明在案件討論會上說。
群眾利益高于天，群眾的關(guān)切是工作的靶向所在。為重點解決庫區(qū)移民問題，承辦此案的法官們個個心急如焚。
法官們多次前往涉及購房的移民村，慰問安撫該村購房者，給群眾送去了親切的司法關(guān)懷和祝福，并鄭重承諾：
這樁案子，一定給鄉(xiāng)親們漂漂亮亮辦好，把購房款一分不少討要回來。
辦案法官深入了解購房者需求。 ? 通訊員 供圖
在破產(chǎn)清算法槌落下之前，該院結(jié)合線上線下渠道，在債權(quán)人會議上做足法律釋明工作，共有322戶購房者愿意解除購房合同，清退購房款5708萬元。
購房者陳某婷公公身患癌癥，治療花光積蓄，急需用錢做手術(shù)。鑒于情況特殊，政府和法院采取“府院聯(lián)動”機制，給管理人發(fā)去“求助函”，最終由管理人墊付20萬元作為醫(yī)藥費，待退款時歸還；
施工者趙先生在焦急等待工程款的漫長過程中突然中風(fēng)，他僅希望“在有生之年，得到應(yīng)有血汗錢。”經(jīng)破產(chǎn)清算，工程款債權(quán)清償率98%，趙先生對此感到很滿意。
期間，該院為解決職工債權(quán)問題，還指導(dǎo)管理人在資產(chǎn)盤活過程中順利找到了非抵押財產(chǎn)，成功清償職工工資債權(quán)。
爛尾樓將迎來“涅槃重生”
如何恰當(dāng)?shù)貙⑵飘a(chǎn)樓盤整體式出售，保障破產(chǎn)財產(chǎn)處置價值最大化，創(chuàng)新方式充分保障管理人履職，這對陽新法院更是一個不小的挑戰(zhàn)。為此，陽新法院針對本案巧打“組合拳”，創(chuàng)新了多項辦案機制。
在資產(chǎn)處置過程中，為節(jié)約續(xù)建成本避免二次爛尾，該院按照“政府主導(dǎo)、部門聯(lián)動、法院主審”工作原則，積極爭取黨委、政府支持，協(xié)調(diào)多部門共同參與，召開15次府院聯(lián)動專題會議，成功以評估值95.85%，近3億元的評估價格，將項目整體出售給陽新城發(fā)公司，妥善處置破產(chǎn)財產(chǎn)，保障了廣大購房者、債權(quán)人的合法利益。
另外，該院優(yōu)選破產(chǎn)案件管理人并指導(dǎo)、協(xié)助管理人履職，化解了案件審理過程中的一系列堵點、難點。
其一，全力保障管理人高效履職，設(shè)立管理人查詢辦公室，管理人可直接查詢債務(wù)人的財產(chǎn)；
其二，著力優(yōu)化重點財產(chǎn)處置方式，破產(chǎn)案件經(jīng)陽新法院裁定受理后，管理人可持法院出具的“受理裁定書”及“指定管理人決定書”，直接進行財產(chǎn)解封，無須再辦理解封手續(xù)，切實提升了案件審理的質(zhì)效。
據(jù)了解，陽新城發(fā)公司正式接手該爛尾樓后將續(xù)建該工程，讓這個牽動無數(shù)購房人心靈的爛尾樓走向“涅槃重生”。
依法保障民生，捍衛(wèi)法律尊嚴。該院院長王建明說，在破產(chǎn)清算案件審理探索中，陽新法院正努力實踐，通過創(chuàng)新破產(chǎn)審判模式提升破產(chǎn)審判水平，營造優(yōu)良法治化營商環(huán)境，匯聚推動陽新快速發(fā)展的司法力量。
