今年上半年，西安樓市有驚喜，也有遺憾。
但不管怎樣，即使整個(gè)行業(yè)再難，地產(chǎn)行業(yè)依然要發(fā)展，開發(fā)商依然要拿地開發(fā)項(xiàng)目，該買房子的購房者依然要買房子，一切依然需要向前。
(資料圖)
在2023年年中之際，地產(chǎn)房劍專門盤點(diǎn)出了2023年上半年西安樓市十宗“最”，我們共同感知上半年西安樓市的冷暖。
第1宗“最”：樓面地價(jià)最高的地塊
2023年上半年，西安土地市場(chǎng)中萬元樓面地價(jià)地塊共計(jì)9宗，樓面地價(jià)最高的地塊是萬眾在曲江雁翔路板塊摘得的59.994畝土地，樓面地價(jià)20753元/㎡。
這個(gè)樓面地價(jià)，也是西安土拍史上第二高樓面地價(jià)的地塊，僅次于2021年2月份曲江大明宮置業(yè)在同板塊摘得的地塊。
這塊地的位置在杜邑遺址公園西側(cè)、松麓公園南側(cè)，緊鄰曲江六小，樓面地價(jià)之所以比較高，除了與地塊緊鄰公園之外，更重要的是由于容積率比較低，僅有1.3，因此導(dǎo)致樓面地價(jià)比較高。
萬眾在該板塊正在開發(fā)曲江九曲松間，屬于一個(gè)純低密豪宅項(xiàng)目，目前雖然還沒有開售，但保守估計(jì)會(huì)賣到“5萬+”。
第2宗“最”：競(jìng)爭(zhēng)最激烈的地塊
今年上半年，西安溢價(jià)成交的地塊共計(jì)6宗，其中4宗觸頂搖號(hào)。在這4宗觸頂搖號(hào)地塊中，參與競(jìng)拍房企數(shù)量最多的地塊是招商搖中的高新CID板塊59.798畝地塊。
這塊地位于高新CID瞳南，緊鄰龍湖青云闕丨尚府、天地源棠樾坊、紫薇華發(fā)云峰里，這塊地在今年5月底公開競(jìng)拍，吸引了龍湖、中海、華潤、中鐵建、招商、華發(fā)、新希望、中鐵置業(yè)等16家房企參與，最終招商搖中，樓面地價(jià)12229元/㎡。
招商將會(huì)在該地塊上開發(fā)建設(shè)招商雲(yún)蘭，雖然項(xiàng)目的產(chǎn)品等具體信息還沒有出來，但按照招商這幾年新項(xiàng)目的情況來看，預(yù)計(jì)將會(huì)是高端產(chǎn)品。
第3宗“最”：最難搖到的樓盤
今年上半年，西安共計(jì)誕生了11次千人搖，其中最難搖到、中簽率最低的樓盤是華安紫竹苑。
這個(gè)項(xiàng)目實(shí)際上是一個(gè)非常老的項(xiàng)目了，開發(fā)了很多年，今年上半年推售的是歷史遺留的45套房源，毛坯高層，戶型面積93.61-172.07㎡，備案均價(jià)約1.1萬元/㎡。
1.1萬元/㎡的價(jià)格，可以在西安南三環(huán)邊買到房子，這個(gè)吸引力實(shí)在是太強(qiáng)了，至于產(chǎn)品品質(zhì)那些已經(jīng)不是最重要的。
最終，這45套房子吸引了2475個(gè)家庭意向登記并且核驗(yàn)通過，剛需家庭中簽率1.8%，普通家庭中簽率0.89%，成為今年上半年西安最難買的樓盤。
第4宗“最”：熱度最高的樓盤
上半年西安市場(chǎng)熱度最高的樓盤，當(dāng)屬中海學(xué)仕里，沒有之一。
畢竟，高新31小、11初就在隔壁，想低調(diào)都難。更別提這是中海的房子了，并且位于高新CID。
中海學(xué)仕里5月底首次意向登記，720套房源吸引了5671個(gè)家庭意向登記并且核驗(yàn)通過，拿下了2023年西安第一個(gè)“5千人搖”！剛需家庭中簽率19.17%，普通家庭中簽率6.77%。
時(shí)隔1個(gè)月，中海學(xué)仕里二批次加推，在中建悅廬同時(shí)登記分流客戶的情況下，294套房源依然吸引了1941個(gè)家庭意向登記并且核驗(yàn)通過，再次實(shí)現(xiàn)“千人搖”！
去年10月份摘地，今年5月底首開、6月底加推的中海學(xué)仕里，目前只剩下4棟樓待推售了，下次一搖住宅就清盤了！
第5宗“最”：速度最快的樓盤
各家房企在西安的周轉(zhuǎn)速度越來越快了，以前大家對(duì)高周轉(zhuǎn)的理解可能停留于以碧桂園、中梁等為代表的民營房企，但現(xiàn)在保利、中海等央企也開啟了高周轉(zhuǎn)。
而今年上半年，從拿地到開盤速度最快的樓盤當(dāng)屬龍湖香醍硯熙臺(tái)。
位于龍湖西安香醍天街西側(cè)這塊地，是龍湖在今年3月28日摘得的。6月初項(xiàng)目就迎來了示范區(qū)開放，6月中旬迎來首次價(jià)格公示，6月17日開啟首次意向登記……
這意味著，龍湖香醍硯熙臺(tái)拿地不到3個(gè)月就實(shí)現(xiàn)了開盤！并且首次意向登記實(shí)現(xiàn)了“千人搖”！
在時(shí)間就是利潤的行業(yè)大環(huán)境之下，龍湖贏了。
第6宗“最”：均價(jià)最高的新盤
從高新到港務(wù)區(qū)，從航天到長安……今年上半年西安迎來了多個(gè)純新盤的入市，龍湖、中海、中建、天地源、綠城等品牌開發(fā)商都有新項(xiàng)目亮相，而在這眾多的項(xiàng)目中，均價(jià)最高的純新盤當(dāng)屬高科云天。
位于軟新的高科云天，是2020年4月份摘地的，73.797畝地，容積率2.8，當(dāng)時(shí)拿地的時(shí)候樓面地價(jià)為14603元/㎡，是目前絲路軟件城樓面地價(jià)最高的地塊。
拿地3年多之后，今年6月初該項(xiàng)目迎來價(jià)格公示并且入市登記。首批次房源戶型面積約240㎡、320㎡，備案均價(jià)32615.7元/㎡，是今年上半年西安備案均價(jià)最高的純新盤。建面約240㎡的戶型單套總價(jià)在737-810萬元/套，建面約320㎡的戶型單套總價(jià)在1005-1094萬元/套。
當(dāng)然，整個(gè)西安目前均價(jià)最高的住宅項(xiàng)目當(dāng)屬招商西安序，其次是自然界河山江月，這都是均價(jià)“3.5萬+”，單套總價(jià)千萬元級(jí)別的住宅！
第7宗“最”：賣的最火的豪宅
提到豪宅，很多人首先想到的就是星河灣。星河灣在中國地產(chǎn)行業(yè)的地位，是無人能夠替代的。
星河灣目前在西安開發(fā)有三個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是位于秦漢新城蘭池大道上的星河灣，一個(gè)是位于西安文化科教園的星河灣星睿，一個(gè)是待入市的西安文化科教板塊星河灣住宅項(xiàng)目。
作為目前西安市場(chǎng)上少有的純復(fù)式豪宅，星河灣星睿單套總價(jià)在1400萬—2400萬元/套，這在西安應(yīng)該屬于天花板級(jí)別的豪宅產(chǎn)品了。這個(gè)項(xiàng)目截止今年5月底的時(shí)候，去化已經(jīng)過半，甚至更創(chuàng)造了3天賣出5套、1天賣出3套的加速度……
千萬級(jí)豪宅賣出流量盤的感覺，西安只有星河灣星睿做到了。
這個(gè)項(xiàng)目熱銷，受到市場(chǎng)追捧，可能有很多原因，但最核心的因素一定是星河灣做到了極致的產(chǎn)品。
6.1米雙挑空社交空間、約11.5米室內(nèi)無柱面寬的建筑技術(shù)，裝修層面大量石材、木材的應(yīng)用和施工工藝，這在西安除了星河灣星睿，還有哪個(gè)項(xiàng)目能夠做到？
想買住宅的朋友，可以耐心等待一下，曲江星河灣的住宅，下半年就會(huì)亮相。不看星河灣，千萬別買豪宅！
第8宗“最”：拿地金額最高的房企
上半年，萬科、綠城、龍湖、招商、保利、中國鐵建、金地、藍(lán)城等品牌房企均有在西安土地市場(chǎng)出手拿地。
其中，拿地金額最高的房企是綠城。
綠城目前在西安重倉的兩大板塊，一個(gè)是港務(wù)區(qū)，一個(gè)是高新區(qū)。這兩大板塊，綠城今年上半年均有摘地，共計(jì)斥資56.515億元拿地305.85畝。
港務(wù)區(qū)的新項(xiàng)目綠城全運(yùn)村丹桂苑5月份已經(jīng)入市，戶型面積約143㎡起步，兩次意向登記兩次“千人搖”；高新區(qū)的項(xiàng)目體量在200多畝，貨值上百億，已經(jīng)開始前宣，入市進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。
另據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，上半年綠城在西安實(shí)現(xiàn)銷售額61.7億元，位居西安房企銷售額排行榜第3名，距離第2名萬科的差距為7.6億元、距離第1名龍湖的差距為19.8億元，領(lǐng)先第4名中海1億元。
今年全年，綠城能否保持銷售額TOP3，既要看其追趕萬科的速度，還要看綠城與中海之間的供貨情況。
第9宗“最”：銷售額最高的房企
龍湖今年上半年在西安賣了81.5億元，位于第一，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于第2名萬科，這是龍湖這些年來在西安最好的成績(jī)、名次。
對(duì)于全年銷售額超百億已經(jīng)沒有懸念的龍湖來說，下半年要超越的只有自己。
下半年龍湖在西安的可新增供貨，主要包括龍湖星河云河頌剩下的1棟樓，剛剛開盤的新項(xiàng)目龍湖香醍硯熙臺(tái)，以及待入市的新項(xiàng)目高新云河頌、未央城建龍湖粼云天序。
當(dāng)然，也不排除龍湖下半年繼續(xù)在西安土地市場(chǎng)出手拿地，實(shí)現(xiàn)今年拿地、今年開盤。
第10宗“最”：新房供應(yīng)量最高的區(qū)域
港務(wù)區(qū)、高新區(qū)是這兩年西安新房供應(yīng)量大戶，單月新增供貨基本在1000套左右。
今年上半年，西安新房新增供貨量最大的區(qū)域是高新，新增供貨6839套，占到西安全市的27.17%，超過了1/4.
除了中國鐵建西派樘樾、中海天谷時(shí)代、保利天匯、龍湖青云闕、紫薇華發(fā)云峰里、華宇御璟天宸等去年入市的項(xiàng)目加推之外，今年上半年高新區(qū)迎來了中海學(xué)仕里、天地源永安華府、高科云天等純新盤入市銷售。
其中，中海學(xué)仕里單盤供貨超千套，保利天匯、中海天谷時(shí)代單盤供貨在800多套，中國鐵建西派樘樾單盤供貨超700套……
供貨量大，對(duì)于購房者來說當(dāng)然是好事，可以多一些選擇。但對(duì)于開發(fā)商來說，在營銷層面無疑是一個(gè)考驗(yàn)。
上半年的西安樓市已經(jīng)結(jié)束，下半年的西安樓市精彩才剛剛開始。在面對(duì)太多不確定性的大環(huán)境之下，下半年每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都面臨著考驗(yàn)，每一家房企及地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)企業(yè)，也是如此。
