6月15日，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品陸續(xù)發(fā)布上市交易公告書，將于6月21日上市。多位專家與業(yè)內(nèi)人士在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，公募REITs上市現(xiàn)實(shí)意義重大，未來發(fā)展前景看好，但也需要警惕并防范過度炒作REITs風(fēng)險(xiǎn)。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是指依法向社會(huì)投資者公開募集資金形成基金財(cái)產(chǎn)，通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，由基金管理人等主動(dòng)管理運(yùn)營上述基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，并將絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。按規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以上市交易。自2020年4月30日《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》發(fā)布以來，市場一直期盼公募REITs上市。

公募REITs上市現(xiàn)實(shí)意義究竟何在?在專家看來，這是面向資本市場開啟了一扇通往資產(chǎn)證券化的大門。而立足中國目前的國情來看，REITs上市還具有更加深遠(yuǎn)的意義。

據(jù)證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人高莉介紹，首批REITs試點(diǎn)項(xiàng)目募集資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)建設(shè)，重點(diǎn)投向補(bǔ)短板領(lǐng)域。下一步，證監(jiān)會(huì)將及時(shí)總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)穩(wěn)步擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍。這也讓業(yè)界對(duì)REITs未來的發(fā)展空間充滿想象。

平安證券認(rèn)為，REITs的藍(lán)圖已徐徐展開，其潛在規(guī)模估計(jì)在3萬億-6萬億元之間。REITS有助于盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，降低地方政府和國企的債務(wù)負(fù)擔(dān)，也有助于為個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者拓寬投資范圍。

仲量聯(lián)行和戴德梁行等機(jī)構(gòu)專家認(rèn)為，公募REITs試點(diǎn)開啟了不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理時(shí)代，我國首批啟動(dòng)的是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，不考慮物流和新基建等，僅港口、公路、鐵路等傳統(tǒng)基建的資產(chǎn)規(guī)模目前至少在百萬億級(jí)，這一潛在市場足以在很長時(shí)間內(nèi)支撐公募REITs市場，不可小覷。

由于基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)收益率是可以預(yù)期的，符合公募REITs試點(diǎn)的條件，與商辦物業(yè)等房地產(chǎn)業(yè)態(tài)相比，收益率波動(dòng)沒有那么大，滿足試點(diǎn)初期求穩(wěn)的需求。更重要的是，我國公募REITs發(fā)行探討了10余年，之所以在目前時(shí)點(diǎn)啟動(dòng)，原因還在于拓展基礎(chǔ)設(shè)施權(quán)益融資渠道，優(yōu)化社會(huì)資源配置，刺激經(jīng)濟(jì)增長。

不過，投資者應(yīng)認(rèn)識(shí)到，首先，與股票和債券相比，REITs具有相對(duì)中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的特征，投資REITs不能持有“一夜暴富”的心態(tài)。其次，要克服盲目“炒新”的陋習(xí)。不能把新上市的REITs當(dāng)作新股炒，應(yīng)避免追漲殺跌。若REITs上市后大幅高開，更要理性看待投資價(jià)值。再次，公募REITs基金采取封閉式運(yùn)作，不開通申購贖回，只在二級(jí)市場交易，投資者結(jié)構(gòu)以機(jī)構(gòu)投資者為主，或存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

專家也提醒，投資者須關(guān)注其背后的收益不及預(yù)期等風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，基礎(chǔ)設(shè)施的收益往往不高，社會(huì)價(jià)值大于經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)稀缺，回報(bào)高的不動(dòng)產(chǎn)證券化動(dòng)力不足。因此，不能對(duì)公募REITs盲目炒作。如果盲目炒作，導(dǎo)致大量中小投資者虧損，將會(huì)影響后續(xù)大量不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)盤活，拖累公募REITs市場化進(jìn)程，應(yīng)當(dāng)慎之又慎。