就在剛剛過去的7月，李嘉誠旗下的長實集團將四個樓盤項目中的400套房源，進行了一次超級大甩賣。
據不完全統計，上車門檻最低的一套房子僅約40萬元，相當于香港同面積住宅首付的三分之一；高端一點的，總價在700萬元至800萬元之間。
惠州大亞灣瀧珀花園掛牌情況/圖源：鏈家
到了8月初，有中介告訴鹽財經，很多操著粵語的香港客人北上，紛紛前來搶購，部分房源只剩尾貨了。
在很多人眼里，李嘉誠本次中國資產的大撤退，可謂又急迫又堅決。過去，他似乎總是巧妙地在地產低潮期買地，又抓住市場的高點套現。如今，他卻在樓市低谷期甩賣資產。不免讓人猜測，難道是急于抽調資金轉向其他領域，抑或“跑了”。
事實上，今年以來，李嘉誠乃至其家族就不斷出現在頭版頭條，甚至有時出現在八卦版的頻率，遠高過在主流財經版的亮相。而在這個全球經濟的敏感時刻，作為一個敏感的商人，李氏資產的出走不可避免會引起軒然大波。但歷史已然不同。
01
囤地捂盤的“藝術”
李嘉誠每一次拋售中國資產，就一定會有人站出來說，在商言商，這不過是李嘉誠對環境的一種預測、一個判斷。但也總有人反對，他們對李嘉誠這一行為所釋放的信號，以及背后潛藏的不確定性有濃厚的擔憂。
這種擔憂，不是捕風捉影。它可以從“囤地捂盤”這門“藝術”說起。
在李嘉誠眾多囤地捂盤的案例之中，最轟動一時的，當屬成都曾經的地王——南城都匯項目?？炊罴握\在這個項目中的騰挪和連鎖反應，不僅能理解今天400套房源背后的諸多爭議，還能獲得更多的啟示。
南城都匯小區的場景/圖源：視覺中國
2004年，李嘉誠以21多億的價格，在成都購得了南城都匯項目所在地塊。這個地塊坐落在成都著力打造的高新區核心地段，成都希望它能延續桐梓林板塊的魅力，用高大上的品質，幫高新區吸引高凈值人群落戶。
拿地后的2年時間內，李嘉誠在地面上幾乎沒有什么動作。但在沒有開工的日子里，李嘉誠卻沒閑著，他將部分土地抵押給銀行，從中獲得了貸款。
成都則一直勸李嘉誠盡快動工。李嘉誠也不是不領情，只不過，他將這塊地分成了8期來建設。12年過去了，項目開發了6期。
2020年，成都市政府勒令李嘉誠完成建設。沒成想，李嘉誠已完成金蟬脫殼。他把剩下的第7期、第8期的股權賣給了其他公司，單憑這筆交易就賺了38億港元。
2020年，李嘉誠方突然開始了撤退。根據當時長江實業公告，當年7月，南城都匯被轉手給注冊在維京群島的RZ3262019 Limited，后者由禹洲集團和成都瑞卓置業有限公司各持股50%
不僅如此，李嘉誠拿地時的2004年，此項目的樓面地價為1030元/平方米，16年之后的2020年，住宅均價為2.4萬/平方米。經業內人士測算，李嘉誠“以時間換空間”，僅在這塊地上就躺賺了近百億。這是什么概念呢，當年不少房企一年的總利潤也就百億。
成都直接下發通知，要求禁止向和記黃埔地產（成都）有限公司提供新增融資、貸款，以及為其進行重大資產重組提供幫助。
成都高新技術產業開發區財政金融局在2020年發布的《關于禁止和記黃埔地產（成都）有限公司融資、貸款和重大資產重組的函》
一紙文書的問世，才將李嘉誠的系列操作暴露在了太陽底下。
超低價買入土地，捂盤十幾年，再慢慢開發，根據市場波動不斷調整推售的數目、價格、層數等，跟著國家與城市的經濟騰飛，等到土地增值，再坐享其成——屢試不爽的李嘉誠，將這一操作復刻在了不同的城市、不同的樓盤中。
其中，包括但不限于，北京的御翠園、東莞的海逸豪庭、上海的真如、武漢的花街樓……以及如今的400套房源。
和記黃埔內地涉嫌囤地地塊一覽/圖源：央廣網
一招比一招準，一招比一招精，李嘉誠也因此從賣塑料花干到了華人首富，令人嘖嘖稱奇。
但它帶來的負面影響同樣令人嘆息。
仍以南城都匯項目為例。在李嘉誠系列操作之后，接盤的企業深陷債務糾紛，欠稅超20億，甚至上演了搶公章的鬧劇。此外，哪怕是到了2025年仍有約5000套房待售。
“投資首先是要看退出機制通暢不通暢，其次才是看收益高不高。”這是李嘉誠一生所踐行的理念。用多年占地、不開發的方式謀取利潤，有人或許認為，李嘉誠不是夾起錢包“跑了”，而是遵循了資本的避險原則。
但從經濟學視角來看，這一行為產生的負外部性同樣不可被忽視——地產供給的不平衡，不僅增加了制度成本、透支了城市發展紅利，同時也使得千千萬萬的普通人加劇了買房的負擔。
02
轉向
李嘉誠扮演的角色與其說是一個企業家，更像一個投資者，并且是全球宏觀投資人。長和的業務觸角之深之廣，覆蓋了全球超過50個國家和地區，就是佐證。李氏家族曾被調侃“買下半個英國”，就是截面。
他是以價格變化趨勢的判斷，來影響和決定自身的行為——你可以稱贊他的眼光毒辣，但這恰好是“投機行為”的關鍵。
放在全球市場里，每個投機者都希望能夠憑借自己的敏銳直覺，捕捉到市場價格波動中的機會，實現“低買高賣”的盈利目標。翻看李嘉誠的財富之旅，有人形容其像“候鳥”，就剛好吻合。
李嘉誠在早期并未因為其投機傾向及行為而引發過多的警惕，相反，在西方資本邏輯擁躉者看來，“投機”這個概念本身就是一個中性詞。甚至在過去很長一段時間里，李嘉誠憑借他的資本實力和國際聲譽，成為了許多地方爭相引進的“戰略投資者”。
李嘉誠
改革開放之后，中國百廢待興，錢、技術、經驗等生產要素都很稀缺，像李嘉誠這樣的港商能帶來投資，引進新的生產力，在客觀上有助于經濟發展。中國GDP高速增長的時期，各地政府為了引進知名企業和大項目，以及帶動其他投資跟進，給了“李嘉誠們”政策傾斜。
但這幾年，李嘉誠們卻常常被發現出現在某地土地部門的“黑名單”上，并被處以罰款。為何？
從時間軸上來看，2015年后，我國的房地產市場監管政策持續收緊，尤其針對囤地、捂盤等行為出臺了一系列措施，直接影響李嘉誠等房企的囤地策略。2024年9月召開的中央政治局會議強調，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，支持盤活存量閑置土地。
之后各地各部門對囤地也陸續表態。比如，2025年6月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布《關于深入推進深圳綜合改革試點深化改革創新擴大開放的意見》，提出改革閑置土地處置和收回機制。換句話說，閑置土地處置將迎來更多的“深圳經驗”。
2025年6月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布《關于深入推進深圳綜合改革試點深化改革創新擴大開放的意見》
從容忍到出手，政策的轉向意味著兩件事將被深刻地改變。
第一，房地產進入深度調整期，時間換空間的操作不復昔日風光。
第二，我國越來越清醒，正在重新審視資本運作的方式。
大多數的人對前面一件事都已經看得很明白，我們聊聊第二件事。
03
另一種尖銳的啟示
李嘉誠們的崛起，是香港獨特環境的產物，是英國資本與華資力量在香港回歸的交替之際，李嘉誠們憑借自我能力和抓住歷史機緣，所結出來的碩果。
然而，這種特殊時期所產出的特定財富神話，在新的時代和環境下從誕生到淡去，不是偶然，而是順理成章。
社會和商業想要進步，要啟動下一波騰飛，就必須依靠更健康、更長期主義的生產力和生產關系。進一步講，今天我們鼓勵和支持的是能夠推動創新、創造就業、能為大多數人利益服務的實干家。
社會和商業想要進步，唯有依靠更健康、更長期主義的生產力和生產關系
就這一點而言，李嘉誠在很多人眼里還談不上。
流傳最廣的是李光耀曾經講的一段話：“李嘉誠可有制造一件營銷世界的商品？沒有。他投資地產、收購港口、超級市場、電訊公司，全靠壟斷和結盟，所以他十分成功。然而，他不過是順勢而行，什么行業當紅，便進入該市場。”
從過往的公開報道看，李光耀和李嘉誠是知己好友，但是李光耀說得很尖銳。
“反壟斷”“防止資本無序擴張”正是這幾年的年度經濟大熱詞。這里必須強調，我國反對的是壟斷與無序擴張，從來不是資本。前提是，資本應當服務于實業，服務于社會發展，國家引導它們進入到了與國家宏觀政策相吻合的軌道，能夠解決經濟目前的瓶頸和老百姓所需。
國際環境的加速演變，加速了這一認知。
尤其是中美博弈進入到深水區之際。而就在幾個月前，李嘉誠在港口資產處置上出現了“選邊站”問題。
2025年7月28日，長江和記實業有限公司在官網發布涉及和記集團的交易公告
面對同樣不平凡的國際環境，不少人指出，以任正非為代表的企業家以絕不妥協的態度做出了正向選擇，通過技術創新與國家利益協同實現長期價值，展現了真正的企業家精神。李嘉誠則將利益凌駕于國家戰略和社會公平之上，暴露出新自由主義全球化中資本的短視性，和對價值觀的漠視。
這些聲音漸漸蓋過了金錢落袋的安穩感。
變化，李嘉誠不是沒有感受到，特別是他的大兒子李澤鉅在2025年7月被移出了香港特首顧問團。而近來400套房源的大撤退，也或許是危機感的某種延續。
在各方博弈交織的今天，李嘉誠的爭議終將成為對一代商人群體的歷史拷問。
