全國首單公共人才租賃住房類REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)產(chǎn)品——深創(chuàng)投安居集團(tuán)人才租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃(以下簡稱深創(chuàng)投人才安居專項(xiàng)計劃)日前獲深交所評審?fù)ㄟ^，成為截至目前租賃住房領(lǐng)域最大規(guī)模的證券化產(chǎn)品，也是規(guī)模最大的交易所REITs產(chǎn)品，儲架發(fā)行總規(guī)模達(dá)200億元。

公共人才租賃住房類REITs破冰

據(jù)介紹，深創(chuàng)投人才安居專項(xiàng)計劃由深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理(深圳)有限公司作為總協(xié)調(diào)人發(fā)起設(shè)立，采用儲架發(fā)行模式，總額度200億元，以原始權(quán)益人深圳市人才安居集團(tuán)有限公司(以下簡稱安居集團(tuán))持有的深圳市范圍內(nèi)人才租賃住房作為標(biāo)的物業(yè)資產(chǎn)。首期產(chǎn)品預(yù)計發(fā)行規(guī)模31億元，期限19年，安居集團(tuán)為專項(xiàng)計劃提供信用支持，優(yōu)先級和中間級資產(chǎn)支持證券均獲得AAA評級。

安居集團(tuán)是深圳市專責(zé)負(fù)責(zé)人才安居住房投資建設(shè)和運(yùn)營管理的國有獨(dú)資公司，該專項(xiàng)計劃底層物業(yè)均為由深圳市住房保障部門統(tǒng)一配租、由安居集團(tuán)統(tǒng)一管理的人才租賃住房，其中首期入池資產(chǎn)全部為市場化收購房源。依托深圳市的人才住房政策，標(biāo)的物業(yè)所處地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施齊全，均為新交付的優(yōu)質(zhì)公寓，配租對象涵蓋杰出人才、新引進(jìn)人才、高級人才等各層次人才。

有市場人士表示，深創(chuàng)投人才安居專項(xiàng)計劃不僅盤活了優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，充分利用社會資本，實(shí)現(xiàn)輕重資產(chǎn)平衡發(fā)展，也探索了滾動可持續(xù)的開發(fā)模式，將為國內(nèi)公共租賃住房開展資產(chǎn)證券化和REITs試點(diǎn)起到重要示范作用。

此前，市場上已有多只地產(chǎn)商系的租賃型住房儲架REITs產(chǎn)品獲批，但在公共租賃型住房領(lǐng)域的數(shù)量卻是個“零”。此次深創(chuàng)投人才安居專項(xiàng)計劃獲批，便填補(bǔ)了這一空白。

住房租賃資產(chǎn)證券化實(shí)踐再創(chuàng)新

相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，安居集團(tuán)是深圳市屬人才住房專營機(jī)構(gòu)，當(dāng)前的房源籌集工作主要通過投資建設(shè)、項(xiàng)目回購、合作開發(fā)、長期租賃等多種方式展開，但受深圳市土地資源稀缺等因素的制約，人才租賃住房的持續(xù)建設(shè)和籌集工作急需創(chuàng)新，包括金融資源的支持。

據(jù)悉，深創(chuàng)投人才安居專項(xiàng)計劃作為公共人才租賃住房類REITs的國內(nèi)首單，在產(chǎn)品設(shè)計上，深創(chuàng)投不動產(chǎn)充分結(jié)合人才租賃住房的收益屬性，對產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)構(gòu)化分層設(shè)計和交易結(jié)構(gòu)優(yōu)化，并首次在REITs產(chǎn)品中，匹配基金管理和主動投資職能，同時在投資標(biāo)的可擴(kuò)展性、退出途徑等多方面進(jìn)行了充分設(shè)計，為進(jìn)一步對接資本市場及構(gòu)建人才租賃住房可持續(xù)發(fā)展的模式打下了基礎(chǔ)。

至于底層資產(chǎn)的選擇原因，深創(chuàng)投不動產(chǎn)總經(jīng)理羅霄鳴向上證報記者表示，雖然人才租賃住房的租金水平比市場化公寓的租金水平低，但此類物業(yè)承租群體較強(qiáng)的支付能力，加之深圳市住房保障部門的統(tǒng)一配租體系，能夠確保此類物業(yè)現(xiàn)金流的高度穩(wěn)定。同時，高素質(zhì)人才聚集能夠帶動周邊配套商業(yè)的升級發(fā)展，若能協(xié)同運(yùn)作，便可帶來產(chǎn)品綜合現(xiàn)金流的增長預(yù)期，為未來對接公募REITs留下操作空間。

前述深交所相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，深交所將穩(wěn)步加大固定收益業(yè)務(wù)創(chuàng)新和產(chǎn)品開發(fā)，積極運(yùn)用資產(chǎn)證券化、REITs和公司債券等工具為住房租賃、保障性住房和基礎(chǔ)設(shè)施等重要領(lǐng)域提供金融支持，持續(xù)推動完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。