下半年來，地產(chǎn)大宗交易完全進入買方市場。
陸易是一家私募基金的大宗收購從業(yè)者，也就是買方代表，他慶幸自己在國慶節(jié)前休完了年假，否則“直到年底都不會有喘息的機會”，因為要看的項目實在太多了。
這些項目絕大部分來自房地產(chǎn)企業(yè)。自“三道紅線”從更高層面接管了房企的資產(chǎn)負債表和現(xiàn)金流量表，市場上的資產(chǎn)便開始增多。
7月18日，遠洋以40億元獲取了紅星地產(chǎn)70%股權。“當時業(yè)內(nèi)都說，賣得太便宜了。”陸易說，“現(xiàn)在回頭看，便宜點怎么了，至少賣出去了，回點血還能活下去。”
進入下半年，錢緊的房企拿出更多資產(chǎn)擺上貨架。同時，恒大、佳兆業(yè)等企業(yè)的風險暴露后，更加刺激了房企對“手里有錢”的渴望，但這也改變了資產(chǎn)買家們的心態(tài)。
資產(chǎn)包
如果目前的地產(chǎn)大宗交易有鄙視鏈，大概會是這樣的——寫字樓>商場>酒店。買家的意愿，完全對應著未來的收益能力和再次出手的流動性。
“未來兩三年，疫情的影響還不會消失。”陸易判斷，對酒店市場不看好，一方面因為疫情，另一方面，中國酒店的回報，以一線城市為例，建安加土地總成本以3-4萬元/平方米計算，經(jīng)營現(xiàn)金流的回報可能只有約1%，“太低了，沒有增長空間，沒有退出路徑，沒有接盤方，就沒有流動性”。
商場也受疫情的影響，同時運營難度比寫字樓更高，因此，市場需求更旺盛的寫字樓，是投資者眼中更優(yōu)質(zhì)的標的。不過寫字樓也要看城市看區(qū)域，陸易說，市場偏好的，還是一二線城市的核心區(qū)域物業(yè)。
目前，多位從業(yè)者均表示，大部分房企出售的資產(chǎn)還非核心區(qū)域。因為核心區(qū)域項目貢獻的經(jīng)營回報可觀，還沒到拿出壓箱底項目的時候。“已經(jīng)爆雷的除外。”一位大宗交易中介機構負責人表示，出現(xiàn)明顯風險的房企“什么項目都可以談。”
考慮出售資產(chǎn)的企業(yè)名單越來越長。除了恒大、佳兆業(yè)外，奧園、陽光城、世茂、新城、首開都有項目出售。前述中介機構負責人告訴經(jīng)濟觀察報，踩中兩條紅線的房企都在賣項目，“區(qū)別只不過是賣的規(guī)模大和小”。
一位私募基金的收購負責人在去年已經(jīng)接觸過恒大資產(chǎn)包，他表示，那時的要價太高，而且不少項目多次抵押，收購存在風險，目前，這位負責人還了解過融創(chuàng)的文旅資產(chǎn)。
房企擺上貨架的資產(chǎn)，多為打包出售，意圖在于快速回籠資金，減少交易復雜度。不過在當前的買方市場，很難實現(xiàn)。“上半年，很多房企搭著賣，用優(yōu)質(zhì)項目帶三四線項目”，陸易說，“不太可能成交，很少有機構的資金能整體買得下來，而且大家都只想要最優(yōu)質(zhì)的項目”。
買家是誰
找到買家，是現(xiàn)在最迫切的。
陸易向經(jīng)濟觀察報總結了目前市場里按資金規(guī)模排序的幾類買家。
首先是外資。黑石、GIC、普洛斯都是被重復提及的外資機構。除了直接交易項目，外資的投資方式還包括債券。
高盛投資組合管理團隊近期公開表示，正在買入中國房企債券，通過這些美元高收益?zhèn)瘉碓黾?ldquo;適度風險”投資資產(chǎn)。高盛團隊成員稱，個別房企風險事件引發(fā)的傳染風險被高估，市場正在消化這一風險。
外資直接收購項目時，會更謹慎地考慮風險。
第一太平戴維斯華北區(qū)投資部負責人李健告訴經(jīng)濟觀察報，外資收購物業(yè)會考慮平均收購價格，“每平方米單價超過8、9萬塊錢的話，基本達到他們心里承受的極限了”，他解釋，因為當基金退出時，售價勢必達到10萬/平方米以上，兩位數(shù)的價格，市場租金會支持么?接盤者會是誰?自用型買家還是主權基金?
第二類買家是國內(nèi)的投資機構。這類機構的錢，來源很復雜，陸易表示，背后的LP可能是各種類型的錢。其中值得注意的，專門收購不良資產(chǎn)的機構，其中較知名的包括瀚德集團和文盛資產(chǎn)。
第三類是自用型買家，但預期并不樂觀。自用基本集中在寫字樓市場，陸易分析，此前的買家基本是快速擴張的高科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。現(xiàn)階段，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都在收縮財務，而且不少有辦公需求的企業(yè)已經(jīng)自己買地了。他指的是字節(jié)跳動、B站和美團在北京、杭州、上海等地的土地交易。
此外，高凈值的個人投資者也是買家之一，陸易說：“這是市場上最靈活的錢”。他舉例，一兩個億的項目，幾個人各湊幾千萬，“主要他們可以用杠桿，決策很快”。
此前在大宗交易頻頻出手的險資，卻被多位從業(yè)者判斷，之后的投資占比會下降。
6月28日，中國平安人壽保險向凱德集團收購位于中國的6個來福士資產(chǎn)組合的部分股權。“像平安這樣的險資直接投資物業(yè)的可能性后續(xù)會減少”，陸易解釋，出于政策約束，保險資本可能通過夾層等方式進行投資。
來自五大行的第三季度數(shù)據(jù)也顯示出大宗交易的熱度。
高力國際表示，外資投資者持續(xù)加碼北京市場，第三季度共完成近40億元交易，環(huán)比增加22%; 內(nèi)資買家共計完成28.63億元交易，約占本季度成交總額的42%。
戴德梁行統(tǒng)計，前三季度全國大宗交易已達到1933億元，基本和2020年全年交易額持平。
補充彈藥
10月13日，遠洋集團宣布聯(lián)合包括全球主權財富基金的數(shù)家國際投資人，擬成立總規(guī)模14億美元的核心寫字樓基金，一部分資金投資于北京CBD Z6地塊等項目外，還有另一部分資金投資于其他符合投資標準的新項目，整體專注投資一線城市核心商圈成熟甲級寫字樓項目。
現(xiàn)在錢是充足的，而且各機構還在持續(xù)補充彈藥，但是項目看得多，實際出手的少，陸易向經(jīng)濟觀察報分析大宗交易的買家心理。
他用位于北京東三環(huán)的一棟寫字樓項目舉例。這棟寫字樓去年報價30多億元，目前報價已經(jīng)降到26億元，“差不多打了8折”。
“上半年市場還沒有這么緊張，很多項目報價的心理預期比較高，但到了現(xiàn)在，大家都知道接下來是下坡路，買家為什么不再等等呢，反正賣不掉還會降價，甚至可能成為不良資產(chǎn)，現(xiàn)在手里有子彈才是最珍貴的。”陸易剖析買家心理。
目前，大量房企暴雷，融資不暢同時資產(chǎn)無法快速出售，又沒有其他的流動性資金來源，發(fā)生了大批的違約事件。
一位從事不良資產(chǎn)處理的從業(yè)者表示，目前的不良資產(chǎn)在酒店、商場、文旅和養(yǎng)老項目尤為明顯，因為這些資產(chǎn)的經(jīng)營現(xiàn)金流較差，融資現(xiàn)金流一旦斷裂，就會陷入違約和不良。
一旦成為不良資產(chǎn)，出售價格會大幅下降。
但這位從業(yè)者表示，如果從不良資產(chǎn)的行情考慮，目前市場上項目的價格還“不算特別便宜，可以再等等。”
于是，在大宗交易市場里，拿錢人的觀望心態(tài)，決定這場交易的買方市場還將持續(xù)。
(經(jīng)濟觀察報 記者 程璐洋)
