向外圍無限擴張、大拆大建的“攤大餅”模式，在城市發(fā)展過程中一直被人詬病。隨著我國城鎮(zhèn)化率和服務(wù)業(yè)占GDP比重均超過50%，城市發(fā)展也開始由增量擴張為主轉(zhuǎn)入存量更新為主的新階段，“攤大餅”模式逐步成為過去式。圍繞城市核心區(qū)開始的以存量資源開發(fā)為主的城市“有機更新”成為新時期城市發(fā)展的主流。
目前，我國越來越多的城市開始加大政策支持力度推進城市更新，但仍然存在資金短缺、政策標準缺失、形象工程屢禁不止等瓶頸，亟須通過改革創(chuàng)新實現(xiàn)突破。
城市發(fā)展“存量”模式開啟
截至目前，北京、上海、廣州、天津等都加快了城市存量資源的更新改造。
位于北京西直門交通樞紐附近的京鹽融園，以前一直是中鹽集團的存鹽倉庫。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市功能的不斷升級，地處北京核心地區(qū)、占地近10畝的存鹽倉庫已經(jīng)越來越不能適應(yīng)城市發(fā)展的需要。作為倉儲場所，其吸引了大量的車流、物流，對西直門周邊交通等干擾較大。而作為企業(yè)的固定資產(chǎn)，其運行效率也越來越低。
針對這種情況，中鹽集團對包括京鹽融園在內(nèi)的，位于北京市西城區(qū)、豐臺區(qū)、通州區(qū)等區(qū)縣的7處類似資產(chǎn)進行了整體更新改造。京鹽融園主要倉庫整體框架結(jié)構(gòu)得到了保留，并在此基礎(chǔ)上進行了改造和結(jié)構(gòu)加固，總共建成了6000平方米的辦公面積。以前破舊的倉庫，變成了一個環(huán)境優(yōu)雅的辦公院落，老倉庫的紅墻磚透出一股后工業(yè)時代感覺，與整體的科創(chuàng)風(fēng)格設(shè)計相得益彰。
“與高樓大廈的寫字樓相比，這樣的環(huán)境特別受高科技、文創(chuàng)企業(yè)歡迎。”京鹽融園負責(zé)人劉欣介紹，目前6000平方米的辦公面積已經(jīng)全部租出，入駐的都是高科技企業(yè)。
針對城市更新等相關(guān)議題，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會城市更新分會近期深入全國30多個城市開展專題調(diào)研。相關(guān)調(diào)研報告認為，“十三五”以來，我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)取得階段性成果，2019年常住人口城鎮(zhèn)化率已達60.6%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重達到53.9%。這兩個關(guān)鍵數(shù)據(jù)，標志著我國城市發(fā)展由增量擴張為主，轉(zhuǎn)入存量更新為主的新階段。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會城市更新分會會長柴志坤表示，隨著第三產(chǎn)業(yè)增加值超過第二產(chǎn)業(yè)，以前的“攤大餅”模式已經(jīng)不適應(yīng)城市發(fā)展新要求。它不僅過度占用農(nóng)村土地，降低了每單位基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)的人口，加重了地方政府債務(wù)負擔，而且大大削弱了城市的集聚效益，使城區(qū)內(nèi)產(chǎn)生了大量低效土地資源，影響了經(jīng)濟產(chǎn)出的效率。
據(jù)了解，當前包括北京在內(nèi)的一些城市，空置的寫字樓、倉儲等樓宇大量存在。北京筑福集團董事長董有介紹，目前，北京市門頭溝、石景山和通州三個區(qū)的空置存量房產(chǎn)就超過1000萬平方米。
行業(yè)分析機構(gòu)認為，受新增供應(yīng)大、市場需求不足影響，北京眾多產(chǎn)業(yè)園的空置率正在持續(xù)上升。預(yù)計到2020年底，北京成熟產(chǎn)業(yè)園體量將超過1500萬平方米，空置率將突破30%。
“城鎮(zhèn)化建設(shè)中有一對突出矛盾值得高度重視。”中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員秦虹表示，1978年至2018年，我國城鎮(zhèn)人口增長了3.8倍，但同期城鎮(zhèn)建成區(qū)面積卻增長7.4倍，即從7000平方公里增加到5.85萬平方公里，面積增長比人口增長快一倍。
據(jù)介紹，目前國內(nèi)城鎮(zhèn)化率總體超過60%，其中超過80%的城市有20個，超過70%的有40個。有的城市已經(jīng)處于人口流失的狀態(tài)，卻還在搞擴張式發(fā)展。這對于未來發(fā)展是有害的，必須通過挖掘城市內(nèi)部潛力，提高城市效率來獲得新的增長。
以成都為例，城市擴張中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等成本已經(jīng)越來越難以承受。近年來成都已考慮基本停止外圍擴張，轉(zhuǎn)而在城市中心推動“有機更新”，例如把一些老舊批發(fā)市場改造為辦公商用設(shè)施等。
將撬動十萬億投資規(guī)模
據(jù)全國工商聯(lián)相關(guān)課題組測算，當前啟動我國城市更新戰(zhàn)略可拉動投資規(guī)模10萬億元。
首先，城市更新將加快新舊動能轉(zhuǎn)換。隨著新經(jīng)濟快速發(fā)展和城市轉(zhuǎn)型升級加快，一些城市的傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施、老舊廠房等出現(xiàn)產(chǎn)能過剩。對此，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會城市更新分會秘書長夏子清表示，啟動城市更新戰(zhàn)略，可以高效利用城市存量土地資源，通過模式創(chuàng)新、政策調(diào)整和創(chuàng)造新需求來釋放“過剩”產(chǎn)能，促進城市轉(zhuǎn)型發(fā)展。據(jù)介紹，廣東省近年來通過對“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”改造累計節(jié)約土地20.4萬畝，節(jié)地率達42.4%。單位建設(shè)用地產(chǎn)出從2008年的每年每畝13.7萬元增加到30多萬元，增長率超過125%。
其次，城市更新還可以有效擴大國內(nèi)需求。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計，目前全國共有老舊小區(qū)近16萬個，涉及居民超4200萬戶，建筑面積約40億平方米。按照目前每平方米投入1000元的標準計算，我國老舊小區(qū)改造投資總額可達4萬億元。各地城中村改造未來兩三年投資規(guī)模預(yù)計可達1.8萬億元。老舊商辦物業(yè)約為170億平方米，即使按照每年改造1%計算，年投資規(guī)模就是萬億級水平。其中，僅北京、上海、深圳三地老舊小區(qū)綜合整治、老舊工業(yè)區(qū)改造，以及商辦物業(yè)更新的投資規(guī)模每年就超過2000億元。
城市更新中的老舊工業(yè)區(qū)改造、商辦物業(yè)更新等項目，由于有較好的投資收益，能夠有效吸引社會投資。據(jù)介紹，2008年以來廣東省累計投入改造資金1.66萬億元，其中社會投資約占86%。同時，各地通過城市更新而形成的新工業(yè)、新商住、新生態(tài)等集聚區(qū)，已成為引領(lǐng)當?shù)亟?jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的熱土。
再次，城市更新是對城市區(qū)域再規(guī)劃和環(huán)境再升級的過程。清華大學(xué)建筑學(xué)院教授邊蘭春表示，我國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，涉及上億居民，普遍存在原設(shè)計標準較低、維護不到位、市政設(shè)施破損嚴重、公共服務(wù)和配套設(shè)施缺乏等問題，難以滿足人民群眾對美好生活的需求。城市更新可有效破解城市發(fā)展不平衡不充分的難題，提高居民獲得感，促進城市可持續(xù)發(fā)展。
三大瓶頸亟待破解
當前我國城市更新仍處于初級階段，存在資金短缺、政策法規(guī)缺失、形象工程屢禁不止等瓶頸。
資金短缺是目前城市更新過程中最為突出的一個問題。北京筑福集團已在全國不少城市參與上千個老舊小區(qū)改造項目。“今年我國計劃改造3.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，總投資預(yù)計在7000億到1萬億元。其中，中央財政計劃出資543億元，其余需要鼓勵消費者和企業(yè)承擔，資金壓力相當大。”董有表示，實施城市更新戰(zhàn)略投資巨大，如何創(chuàng)新投融資體制是關(guān)鍵。
在城市更新項目中，“拆除重建”和“有機更新”類項目，由于投資收益較好，能夠有效吸引社會投資。但對于“綜合整治”類項目，由于老舊小區(qū)改造項目大部分為民生工程，盤活閑置資產(chǎn)的運營收入相對較低，遠遠不足以彌補改造投入，很難吸引社會資本深度參與。再加上財政投入有限，資金短缺就成為抑制老舊小區(qū)改造的瓶頸。
對此，北京房山新城投資公司副總經(jīng)理雷愛先說，廣東省對“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”的“三舊”改造是目前全國城市更新做得較好的。在實際推進中，“三舊”中的舊村莊和舊廠房改造成果顯著，而舊城鎮(zhèn)改造則一直困難重重、收效不大。主要原因就是舊村莊和舊廠房改造是讓多元主體都能受益，能夠吸引眾多社會資本參與。而舊城鎮(zhèn)的老舊小區(qū)改造，則因為產(chǎn)權(quán)多元化、資金短缺、政策缺失等瓶頸遲遲難有進展。
城市更新是城市治理現(xiàn)代化的一個新課題，從各地城市更新的實踐看，政策缺失、法規(guī)缺位等瓶頸問題也比較突出。
目前，國內(nèi)針對城市建設(shè)項目的法規(guī)、政策、規(guī)劃、標準等頂層制度法規(guī)都是針對新建建筑的，而對于城市更新改造還沒有明確的規(guī)定。“包括土地管理法、房地產(chǎn)管理法、擔保法、合同法等一些頂層的制度法規(guī)，在更新改造項目和存量土地開發(fā)方面還非常欠缺。”雷愛先說。
同時，實際操作中的各種規(guī)范缺失嚴重。在北京等多地參與城市更新項目投資改造的高和資本合伙人陶民坦言，像舊工廠改造等城市更新項目，大部分都要改變建筑物用途，面積也會隨之發(fā)生變化，這些都需要相關(guān)部門批準認可的手續(xù)或文件等。但實際操作中，沒有這樣一個政府部門來審批，往往只有地方政府“會議紀要”或行政命令。“因為沒有明確的政策和法律保障，直接影響了一些更新項目資產(chǎn)的交易、證券化等，也加大了相關(guān)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，為權(quán)力尋租提供了空間。”
城市更新的技術(shù)標準也嚴重滯后。董有、雷愛先等企業(yè)家反映，對于舊有建筑更新改造，目前還沒有明確的技術(shù)標準，如果按照新建建筑的標準，則很多更新改造因難以達標將無法進行。例如，新建建筑要求達到八級抗震標準，大部分的更新改造項目不可能達到。“目前，許多城市對于更新改造項目，包括設(shè)計單位、審圖單位等都不知道按什么標準來執(zhí)行。唯一的辦法就是開專家會，以專家的意見來定調(diào)，而不是靠制度和標準。”
除了資金、政策法規(guī)，另一個比較突出的瓶頸就是面子工程、形象工程在一些城市更新項目中屢見不鮮。按照今年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的標準，每平方米費用在1000元左右。“但實際上，一些城市老舊小區(qū)改造每平方米投入甚至不到30元。”董有說，有的老舊小區(qū)改造項目只是刷了一下外立面，與加裝電梯、提升環(huán)境的要求相差甚遠，而有的則只做了幾個樣板工程。
據(jù)介紹，還有不少城市在城市更新過程中大拆大建，導(dǎo)致城市歷史文化風(fēng)貌不僅未得到保護和修復(fù)，反而不同程度地遭受了損毀。
應(yīng)加強頂層設(shè)計
有關(guān)專家建議，不斷改革創(chuàng)新，加強頂層設(shè)計，破解城市更新過程中的難題。
對于資金短缺問題，應(yīng)創(chuàng)新市場機制，形成整體打包、項目統(tǒng)籌、肥瘦搭配的市場推廣模式，激發(fā)社會資本參與的積極性。同時，政府應(yīng)靈活運用財政、金融等手段，不斷創(chuàng)新投融資體制和工具。
例如，推動國家政策性銀行向地方政府提供20年以上低利率的長期貸款。社會資本通過“房產(chǎn)價值增值、盤活存量資源、增量產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)”等方式，實現(xiàn)市場運作并獲得資金自平衡;研究制定專項財政激勵政策，進一步明確純政策性、準政策性、市場性的內(nèi)容，構(gòu)建利益確認、協(xié)調(diào)及分配機制，激發(fā)各地的主動性和創(chuàng)造性。
秦虹建議，將城市更新金融政策從房地產(chǎn)開發(fā)金融政策中分離出來專項管理;引導(dǎo)和鼓勵保險、金融機構(gòu)進入城市更新領(lǐng)域;設(shè)立政府性城市更新母基金及公募私募產(chǎn)業(yè)基金;將公募REITs試點擴大到城市“有機更新”和“綜合整治”類項目。
對于政策法規(guī)缺失的問題，建議國家層面成立城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組，指定相關(guān)部委牽頭負責(zé)，地方層面以城市一級統(tǒng)籌管理城市更新，建立以更新規(guī)劃為抓手的空間管理體系，以行政審批為抓手的過程監(jiān)管體系。并逐步完善城市更新法規(guī)體系，對標梳理滯后的相關(guān)政策法規(guī)，盡快構(gòu)建全要素的管理和技術(shù)規(guī)范體系。例如，上海出臺規(guī)定，一些城市更新項目改造后，只要改造標準比老標準高就可以通過驗收。同時，在城市更新項目中，建議創(chuàng)新推進政策規(guī)劃兼容，商業(yè)服務(wù)用地與商業(yè)辦公用地可以相互轉(zhuǎn)換，住宅用地可以全部或部分轉(zhuǎn)換為商業(yè)服務(wù)業(yè)或商務(wù)辦公用地。
而針對形象工程問題，柴志坤、秦虹等專家建議，一是要建立城市更新負面清單制度，對城市更新過程中凸顯的一些問題，以負面清單的方式加以約束，堅決杜絕。而對于負面清單之外的內(nèi)容，則可以進一步放開，給城市更新更大的市場空間。二是探索城市更新倒逼機制，以倒逼機制力促低效資產(chǎn)使用主體主動實施城市更新。根據(jù)用地規(guī)模、畝均產(chǎn)值、單位能耗、排污強度等指標對用地效率進行分等定級，并在用能、用電、用水、排污權(quán)等方面實行差別化配置，倒逼低效資產(chǎn)使用主體主動實施改造或退出。
邊蘭春表示，城市更新戰(zhàn)略的實施，有助于打破千城一面的城市形象。在充分考慮舊城區(qū)原有空間結(jié)構(gòu)、社會網(wǎng)絡(luò)及衰退根源的基礎(chǔ)上，應(yīng)因地制宜采取重建、整建和維護等多種更新模式和手段，保護、延續(xù)和發(fā)展城市的傳統(tǒng)歷史風(fēng)貌。
在破解瓶頸的同時，專家認為，還要從更高層面認識城市更新的重要性。目前，從中央到地方，對于城市更新的政策規(guī)定各有不同，存在地區(qū)不平衡、不系統(tǒng)、碎片化等問題。從國內(nèi)外發(fā)展形勢看，應(yīng)當從頂層設(shè)計上將城市更新上升為國家戰(zhàn)略。
專家建議，國家建立由城市更新專項規(guī)劃及年度計劃組成的城市更新目標傳導(dǎo)機制，支持地方政府加強城市更新與人口發(fā)展規(guī)劃、國土空間總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃、城市設(shè)計、行業(yè)專項規(guī)劃等的充分銜接。
同時，建議將城市更新戰(zhàn)略納入國家“十四五”規(guī)劃，為城市更新政策及規(guī)劃制定提供前瞻性、全局性以及系統(tǒng)性的指引。城鎮(zhèn)化率達到60%左右的省份或城市，應(yīng)編制“十四五”城市更新專項規(guī)劃，明確城市更新的總體目標、發(fā)展方向和實施策略，設(shè)置城市更新相應(yīng)指標，建立城市更新推動機制，加快推動新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。
