2月1日，花旗出具合景悠活首次覆蓋報告，給予“買入”評級，目標價13.8港幣/股。花旗的研究報告，從行業(yè)發(fā)展、商業(yè)運營、住宅擴張、多業(yè)態(tài)協(xié)同等維度深入剖析了合景悠活的競爭優(yōu)勢和投資價值。

2021年物業(yè)管理行業(yè)將迎來牛市

根據(jù)花旗研究報告，2021年物業(yè)管理行業(yè)將會迎來牛市，主要原因包括：自2020年10月以來，物業(yè)管理行業(yè)不斷有支持性政策出臺;頭部企業(yè)盈利增長確定性強;一季度物管公司將陸續(xù)發(fā)布強勁業(yè)績，且滿足條件的新上市物管公司有機會被納入港股通等短期行業(yè)催化劑。

在物業(yè)管理行業(yè)之中，花旗傾向于選擇兩類企業(yè)：第一類是規(guī)模性、平臺化企業(yè);第二類是差異化發(fā)展企業(yè)，例如合景悠活獨特的商業(yè)物業(yè)管理和模式。

根據(jù)花旗研究報告的內(nèi)容顯示，商業(yè)物業(yè)服務應該被給予更高的估值，主要基于一是市場空間廣闊，花旗預計商業(yè)物業(yè)的市場規(guī)模有4000億人民幣、15億平方米;二是擁有較高的進入壁壘，享受更高的物業(yè)管理費;三是可以提升物業(yè)管理費，具有定價權;四是收繳率更好，運營現(xiàn)金流更加穩(wěn)定;五是受益于銷售額提升以及消費升級，商業(yè)運營服務供應商可以與商業(yè)物業(yè)持有者分享發(fā)展成果。

商業(yè)服務將會帶動合景悠活的增長和估值提升

2020年合景悠活為8個商場及數(shù)十個寫字樓提供商業(yè)物業(yè)管理和運營服務，且均位于一、二線城市，集中于大灣區(qū)。根據(jù)花旗預測，到2022年合景悠活的商業(yè)項目數(shù)量將超過60個，其增長主要源于三方面。

一是合景泰富的強勁儲備。預計2024年底之前將累計新開16個商場及6個寫字樓。二是更加積極的第三方擴張策略。近年合景悠活開始輕資產(chǎn)輸出，花旗預計2021年-2022年合景悠活將通過輕資產(chǎn)輸出，每年新增3-5個商業(yè)項目。三是收并購的補充。近期公布的關于雪松智聯(lián)的收并購之中，也有部分商業(yè)面積貢獻。

由于一、二線城市的有利位置，加之零售熱潮的興起，合景泰富的同店銷售額持續(xù)增長，帶動銷售總額快速上升。合景悠活作為商業(yè)運營服務供應商，根據(jù)租金的特定比例錄得商業(yè)運營收入，因此這部分收入的增長潛力大。同時，由于商場客流量、銷售額的增長，也有利于商場物業(yè)管理費的持續(xù)提升。

2019年，合景悠活的商場平均出租率超過90%，成都悠方達到94%，未來商場出租率有望進一步提升。伴隨租戶資源的增加以及運營能力和經(jīng)驗的積累，合景悠活可以進一步優(yōu)化其商場品牌組合，通過有效的營銷策略吸引更多的客流，創(chuàng)造更多的客戶消費，進而鞏固商場租戶的滿意度和留存率。

住宅物業(yè)在管面積規(guī)模快速擴張，且專注于大灣區(qū)和長三角

在雪松智聯(lián)的收購完成后，合景悠活的在管建筑面積將提升8600萬平方米，達到1.26億平方米以上。同時，公司發(fā)布公告，將2021年在管面積目標設定為1.6億平方米，其增量面積主要源于不斷增強的第三方外拓能力;積極的收并購策略;合景泰富的項目持續(xù)交付。

另一方面，合景悠活也將不斷豐富增值業(yè)務，并與購物中心形成長期協(xié)調(diào)發(fā)展。根據(jù)花旗的預測，合景悠活增值業(yè)務將保持高速增長，主要原因是客戶群體的增加以及多元化的商品和服務供給，例如居家服務，家裝翻新服務等。

社區(qū)增值業(yè)務與商場運營可以形成長期的協(xié)同效應。商場的租戶提供多元化的生活服務和商品，例如高頻、低客單價的日常消費;餐飲服務;娛樂生活;教育等等。上述服務都可以豐富合景悠活的社區(qū)增值業(yè)務，也進一步與商業(yè)形成聯(lián)動，提升租戶的銷售額和滿意度，長遠來看兩條業(yè)務線協(xié)同發(fā)展。

合景泰富豐富的商業(yè)和住宅土地儲備

花旗報告指出，合景泰富擁有16個商場和6個寫字樓的商業(yè)項目儲備，預計在2024年底之前會開業(yè)，屆時其商業(yè)面積會接近翻番，這會對合景悠活的商業(yè)物業(yè)管理和運營服務帶來很大的上升空間。

同時，合景泰富的土地儲備達到2500萬平方米，遍布中國40個城市。且合景泰富的項目平均售價是1.7萬/平方米，高于全國平均單價1萬/平方米。考慮到合景泰富項目的定位中高端，且主要集中在大灣區(qū)，所以合景悠活可以為業(yè)主提供具有更高附加值的增值業(yè)務，這有利于社區(qū)增值業(yè)務的推廣。

從長遠發(fā)展來看，花旗認為合景泰富的32個城市更新項目，總土地儲備面積4200萬平方米(其中260萬平方米為商業(yè))，將為合景悠活的長期增長帶來確定性。