上半年中國房地產(chǎn)市場逐步平穩(wěn)恢復(fù)

2020年上半年，中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了1—2月份的劇烈下降后，持續(xù)保持平穩(wěn)恢復(fù)態(tài)勢。總體上，市場恢復(fù)基本符合預(yù)期。預(yù)計1—6月份，全國商品房銷售面積同比增長-7%，商品房價格同比增長2%左右，新開工面積同比增長-6%左右，房地產(chǎn)開發(fā)投資將實現(xiàn)正增長，而1—5月份相關(guān)數(shù)據(jù)分別為-12.3%、1.7%、-12.8%、-0.3%。

受疫情沖擊影響，今年1—2月份，除房價外房地產(chǎn)相關(guān)各項指標(biāo)均呈大幅下降。其中，商品房銷售面積同比增長-39.9%，新開工面積同比增長-44.9%，開發(fā)投資同比增長-16.3%，商品房價格同比增長3.3%，增幅明顯低于去年同期。此后樓市總體保持邊際遞減式穩(wěn)步恢復(fù)。1—3月份和1—4月份，商品房銷售面積同比分別增長-26.3%和-19.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資分別增長-7.7%和-3.3%，商品房價格分別增長1.2%和0.7%，增幅明顯低于去年同期。

空間上，城市房價分化出現(xiàn)新變化。從開發(fā)投資和銷售看，中部地區(qū)下滑最為嚴重，恢復(fù)最慢，東北下滑一般但恢復(fù)較慢;從城市房價變化看，分化出現(xiàn)新情況。多個來源渠道的數(shù)據(jù)顯示：2020年5月，一線城市房價上漲較快，二線城市房價穩(wěn)步上漲，三線城市相對平穩(wěn)，四線城市略有回調(diào)，表明不同層級城市樓市持續(xù)分化。此外，各線城市均出現(xiàn)“漲平跌”的分化，表明房地產(chǎn)市場從一二三四線城市間的分化轉(zhuǎn)向都市圈和城市群之間及與非都市圈和城市群的分化。

疫情沖擊、結(jié)構(gòu)性潛力與政策定力決定樓市未來走勢。當(dāng)前結(jié)構(gòu)性潛力依然存在，加上疫情得到有效控制，決定綜合預(yù)期穩(wěn)定向好。房地產(chǎn)調(diào)控政策不變，避險需求增加，決定多方主體仍有推進市場逐步恢復(fù)的動力。監(jiān)管持續(xù)從嚴，但寬松的貨幣環(huán)境使資金仍有可能向房地產(chǎn)市場外溢，表現(xiàn)為開發(fā)企業(yè)資金來源增長恢復(fù)遠高于開發(fā)投資增長。剛性需求受到一定影響，但改善性需求尤其是避險需求增加，表現(xiàn)為抵押貸款較快恢復(fù)。此外，各地政府也加大土地拍賣力度，減弱行政調(diào)控力度，多措并舉救助相關(guān)企業(yè)。在上述合力下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力得以緩解，銷售量價齊升，投資、開工也加快恢復(fù)。

兩個規(guī)律與三個因素影響樓市空間新分化：兩個規(guī)律指城市“異速增長”和金融“嫌貧愛富”。隨著城市人口規(guī)模增長，房價會出現(xiàn)異速增長，金融機構(gòu)更加偏好將資金借給償還風(fēng)險小的富者而不是風(fēng)險大的貧者。三個因素包括：經(jīng)濟基本面、土地供給和金融杠桿。相對而言，一二線城市、中心城市、大都市圈和城市群公共產(chǎn)品好、經(jīng)濟增長潛力大、人口流入多、但是土地供給相對偏緊，相對寬松的貨幣環(huán)境導(dǎo)致部分資金在城市之間流動，加上炒房觀念仍在，決定城市房價分化呈現(xiàn)新變化。

下半年房地產(chǎn)市場走勢分析與判斷

當(dāng)前在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和新的外部沖擊的情況下，預(yù)計下半年中國房地產(chǎn)市場將延續(xù)平穩(wěn)恢復(fù)和增長的態(tài)勢。

第一，年度有望恢復(fù)平穩(wěn)。總體上看，預(yù)計全年商品房價格同比增長5%左右，商品房銷售面積同比增長-5%左右，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長3%至7%。從時間上看，將呈現(xiàn)逐月邊際遞減性恢復(fù)態(tài)勢。從空間上看，各地恢復(fù)程度不同，分化持續(xù)加劇。中心城市、都市圈和城市群復(fù)蘇較好甚至可能出現(xiàn)過熱，其他城市復(fù)蘇較慢甚至可能陷入衰退。

第二，潛在隱憂值得關(guān)注。首先，地價出現(xiàn)快速上漲的苗頭。1—5月份全國土地成交量同比增長雖只有-8%，但成交價款卻增長7.1%，依此推算地價上漲高達15.1%，且一些城市“地王”又現(xiàn)。因此，須預(yù)防類似2015年至2016年那輪“地王”帶動房價輪番上漲并不斷擴散的局部過熱再度上演;其次，個人按揭貸款與定金及預(yù)收款同比恢復(fù)幅度出現(xiàn)差異。此前兩項指標(biāo)變動幾乎同步，但1—5月份前者同比增長-0.9%，后者增長-13%，這反映投資需求占比增加和杠桿購房比例擴大。另外，不少城市出現(xiàn)房租下降，房價上漲。一些城市出現(xiàn)利用多種途徑融資炒房現(xiàn)象;再次，一些城市樓市面臨過熱風(fēng)險。由于房地產(chǎn)長效機制尚未完全建立，市場各方仍有炒作沖動，加上前述規(guī)律支配，一些熱點大城市中心區(qū)、都市圈和城市群樓市面臨過熱風(fēng)險;最后，一些城市存在房屋空置和庫存加大的風(fēng)險。一些非熱點城市、非都市圈和城市群中小城市，由于不在調(diào)控視線范圍內(nèi)，過去兩年出現(xiàn)樓市過熱。在當(dāng)前疫情沖擊、經(jīng)濟增速放緩、需求下降的情況下，房屋空置和庫存加大風(fēng)險開始暴露。

第三，起落風(fēng)險仍須警惕。雖然目前房地產(chǎn)市場恢復(fù)平穩(wěn)，風(fēng)險總體可控，但是一些風(fēng)險因素仍須高度警惕。首先，樓市總體風(fēng)險依然存在。課題組測算：2019年全國城市房價收入比平均高達1∶9.1。西南財大課題組測算：2017年全國城市空置率高達21.4%。2018年居民家庭債務(wù)收入比增至86.9%，2019年174家房企加權(quán)平均凈負債率達到91.37%。這些都明顯高出合理區(qū)間;其次，宏觀經(jīng)濟形勢面臨不確定性。國外疫情、國際經(jīng)濟和國際關(guān)系存在進一步惡化的風(fēng)險，如果情況持續(xù)惡化或再有新的沖擊，將引起居民創(chuàng)業(yè)、就業(yè)和收入持續(xù)惡化，或?qū)?dǎo)致住房剛性和改善型需求大幅下降;最后，樓市預(yù)期復(fù)雜敏感多變。雖然目前樓市總體穩(wěn)定向好，在風(fēng)險較大情況下，外部環(huán)境及樓市波動極易引發(fā)預(yù)期逆轉(zhuǎn)。以上三點決定超過一定區(qū)間的沖擊和變化會引起市場劇烈波動。

完善房地產(chǎn)長效機制的對策建議

房地產(chǎn)市場未來走向取決于環(huán)境變化和政策應(yīng)對。基于房地產(chǎn)的重要性及樓市內(nèi)外環(huán)境變化，應(yīng)將穩(wěn)住房地產(chǎn)市場作為宏觀經(jīng)濟的重要目標(biāo)，將確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定即平穩(wěn)恢復(fù)和增長作為房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)。為此，提出以下建議：

第一，保持調(diào)控定力。促進市場平穩(wěn)恢復(fù)和增長。堅持“房住不炒”的定位、“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)、“因城施策”的原則，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。對于個別城市樓市超出合理區(qū)間，國家和相關(guān)省市的監(jiān)管部門應(yīng)根據(jù)監(jiān)測和預(yù)警級別對其啟動約談、問責(zé)和完善調(diào)控政策措施。

第二，釋放市場潛力。在持久防疫、穩(wěn)住預(yù)期、做好預(yù)案的基礎(chǔ)上，著力釋放結(jié)構(gòu)性潛力，穩(wěn)中求進。首先，釋放空間潛力。支持在中心城市郊區(qū)、大都市圈周邊和城市群內(nèi)的中小城市的住房開發(fā)，加大資金、土地供應(yīng)，這也有利于房價下降。同時加大基礎(chǔ)設(shè)施向周邊延伸，加大優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)向周邊擴散;其次，釋放業(yè)態(tài)潛力。加快老城更新、舊房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資;再次，釋放需求潛力。在抑制炒房的同時，將改善性住房需求作為重點以帶動剛性需求。結(jié)合新型城鎮(zhèn)化，實施“新市民安居工程”，加大新市民的保障性租購住房建設(shè)力度。

第三，完善長效機制。一是區(qū)別政策屬性，完善“一城一策”的調(diào)控機制。繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位、“三穩(wěn)”的目標(biāo)和“不刺激”的原則全國統(tǒng)一不變;堅持監(jiān)管政策制度以及普適的政策全國統(tǒng)一或不變;具體的房地產(chǎn)行政、金融、土地、財稅政策允許“因時因地”而定;實現(xiàn)總體的以靜制動與具體的以變應(yīng)變的結(jié)合。二是實行全面覆蓋，構(gòu)建雙向用力的聯(lián)動機制。全面覆蓋監(jiān)管：要將全國所有城市納入監(jiān)測和監(jiān)管的范圍，力避過去只管漲價城市的弊端，將人口、住房、土地、金融、輿情等重要指標(biāo)都納入監(jiān)測和監(jiān)管范圍，將督察擴展到前期規(guī)劃、計劃、市場預(yù)期，尤其做好應(yīng)急預(yù)案準(zhǔn)備。雙向聯(lián)動調(diào)控：在增加人口流入的中心城市、大都市圈和城市群的土地、資金和住房供給的同時，減少人口收縮地區(qū)上述供給，防止大起大落。三是區(qū)別政策類別，完善“管活放治”的責(zé)任機制。建立全國監(jiān)測預(yù)警體系。整合全國各級政府的房地產(chǎn)相關(guān)主管部門的監(jiān)管體系。明確統(tǒng)管的內(nèi)容：國家和省市應(yīng)將房價、商品房存銷比、空置率，土地的價格、供應(yīng)量、閑置率，房貸規(guī)模及占比等納入到監(jiān)測、監(jiān)管指標(biāo)體系當(dāng)中，劃定各指標(biāo)允許區(qū)間、紅線和底線。明確下放的權(quán)力：將行政性規(guī)定、土地審批、利率、首付比確定，房地產(chǎn)稅率確定等自主決策，財稅政策交由地方自主決策，同時制定決策規(guī)則和裁量區(qū)間。完善督導(dǎo)機制：針對監(jiān)管內(nèi)容，建立并實施實時監(jiān)測預(yù)警市場和督察政策執(zhí)行制度。對于下放的事項，應(yīng)實施“飛檢”和督導(dǎo)。落實主體責(zé)任：明確管放的責(zé)任劃分，對于超出指標(biāo)區(qū)間或紅線的城市、對于違反決策規(guī)則的城市，自動啟動約談和問責(zé)機制。四是抓住關(guān)鍵指標(biāo)，建立指標(biāo)掛鉤的動態(tài)機制。將人口等相關(guān)指標(biāo)納入上述監(jiān)測監(jiān)管指標(biāo)體系，將人口流入規(guī)模、土地供應(yīng)額度、資金控制額度相掛鉤，將商品住房價格、庫存比例、空置率、人均面積、房存銷比與土地、資金的供應(yīng)掛鉤，并根據(jù)不同住房指標(biāo)表現(xiàn)而不同程度地增減土地和資金及基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)。五是將房地產(chǎn)調(diào)控納入應(yīng)急管理體系并建立自動響應(yīng)的管理機制。