個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn),選擇LPR還是固定利率?這一選擇題雖然在8月末完成,且LPR轉(zhuǎn)換率超過92%,但“有房一族”中仍有人在糾結(jié):要不要在年底前反悔,改為固定利率?
LPR報(bào)價(jià)與上個(gè)月持平
9月21日,中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新的貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR):1年期LPR為3.85%,5年期以上LPR為4.65%。兩個(gè)期限品種報(bào)價(jià)均與上個(gè)月持平,至此LPR已連續(xù)5個(gè)月保持不變。
9月份LPR不變,之前已有跡象。由于LPR報(bào)價(jià)與MLF(中期借貸便利)利率掛鉤,因此市場關(guān)注央行MLF操作利率時(shí)也包含對LPR報(bào)價(jià)的預(yù)判。9月15日,為維護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕,央行開展6000億元中期借貸便利(MLF)操作(含對9月17日MLF到期的續(xù)做),此次MLF操作中標(biāo)利率為2.95%,與前次操作持平。
“央行本次續(xù)做MLF的價(jià)格并未調(diào)降,預(yù)示了本期LPR報(bào)價(jià)下調(diào)的可能性降低。”有業(yè)內(nèi)人士分析,MLF的超額續(xù)做也說明了央行傾向于通過MLF操作階段性向銀行體系補(bǔ)充中長期流動(dòng)性,緩解銀行體系中長期流動(dòng)性偏緊的壓力。
防范過量流動(dòng)性進(jìn)地產(chǎn)
“本期LPR保持不動(dòng)符合預(yù)期。”民生銀行首席研究員溫彬向記者表示,近期隨著經(jīng)濟(jì)逐漸企穩(wěn)回升,市場利率經(jīng)歷了較明顯的上升過程。為維護(hù)市場預(yù)期穩(wěn)定,LPR保持不動(dòng),繼續(xù)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程形成支撐,同時(shí)防范資金空轉(zhuǎn)套利或過量流動(dòng)性進(jìn)入房地產(chǎn)市場等領(lǐng)域。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1月-8月份商品房銷售額96943億元,增長1.6%,實(shí)現(xiàn)了年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正。8月,70城的各線城市新房價(jià)格環(huán)比漲幅略微擴(kuò)大;二手房價(jià)格除了二線城市漲幅回落,一線和三線城市的環(huán)比漲幅均現(xiàn)擴(kuò)大。
為給樓市降溫,7月-8月房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折,從上半年的全面寬松,開始出現(xiàn)收緊趨勢,各地在7月-8月累計(jì)出臺(tái)政策次數(shù)達(dá)60多次。
“得益于國內(nèi)疫情防控得力,疫后經(jīng)濟(jì)持續(xù)修復(fù),今年前8月固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增速基本回正,8月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速也首次轉(zhuǎn)正。利率沒有進(jìn)一步下調(diào)的必要,同時(shí)也為應(yīng)對全球經(jīng)濟(jì)衰退、海外疫情以及國際局勢的不確定性保留政策空間。”貝殼研究院認(rèn)為。
房貸市場利率連降9個(gè)月
雖然LPR報(bào)價(jià)保持不變,但全國首套房、二套房貸款平均利率已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月下調(diào)。
“自去年12月起,數(shù)據(jù)便由升轉(zhuǎn)降。”融360研究院最新報(bào)告顯示,41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)表明,9月份,全國首套房貸款平均利率為5.24%,二套房貸款平均利率為5.55%,環(huán)比下降1個(gè)基點(diǎn)。
“9月雖然整體房貸利率水平仍然略降,但越來越多的城市房貸利率下行趨勢已現(xiàn)拐點(diǎn),且二套房比首套房的利率拐點(diǎn)更為顯著。”融360大數(shù)據(jù)研究院研究員李萬賦說。
貝殼研究院21日發(fā)布的《9月重點(diǎn)城市主流房貸利率簡報(bào)》也指出,隨著我國貨幣政策寬松力度逐漸減弱,其監(jiān)測的36城平均主流房貸利率下降速度逐步放緩,9月基本止降。“其中,首套利率5.21%,二套5.51%,首套利率環(huán)比持平,二套利率微幅下降。與此同時(shí),銀行放款速度也觸底拉長,9月監(jiān)測的36城房貸平均放款周期39天,環(huán)比延長1天。”
“房貸放款周期拉長的現(xiàn)象需要注意,這可能會(huì)影響一些購房者貸款的辦理等。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。
“房貸利率與銀行放款周期的變動(dòng)對購房者的買房決策影響是微小的。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂稱,比如300萬元的購房商業(yè)貸款,貸款25年,貸款利率5.39%,還款方式以等額本息計(jì),若利率下降5個(gè)基點(diǎn),月供減少不到90元,影響較小。
定價(jià)方式還能改一次
“雖然影響較小,而且LPR連續(xù)5個(gè)月沒變,但我還是想要自己選。”有的“房貸族”說。
8月12日,工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國郵政儲(chǔ)蓄銀行五家國有銀行同時(shí)發(fā)布公告,將于8月25日起對批量轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的個(gè)人住房貸款,按照相關(guān)規(guī)則統(tǒng)一調(diào)整為LPR定價(jià)方式。這意味著不換的要自己申請,不申請的就默認(rèn)轉(zhuǎn)LPR定價(jià)。
9月15日,央行發(fā)布報(bào)告稱,金融機(jī)構(gòu)絕大部分新發(fā)放貸款已將LPR作為基準(zhǔn)定價(jià),存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換已于2020年8月末順利完成,轉(zhuǎn)換率超過92%。
但“被”完成轉(zhuǎn)換的“有房一族”中,可能還有人心里在犯嘀咕:到底哪個(gè)好?我能反悔嗎?
需要注意的是,銀行公告中還有一句關(guān)鍵的話:批量轉(zhuǎn)換完成后,若對轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議,可于2020年12月31日(含)前通過相關(guān)渠道自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。
也就是說年底前還有1次機(jī)會(huì),將房貸利率轉(zhuǎn)回原定價(jià)方式,也可轉(zhuǎn)換為固定利率。但定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次,轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。
LPR和固定利率兩種轉(zhuǎn)換方式各有優(yōu)勢,具體如何選擇取決于自己的判斷,特別是對未來利率走勢的判斷。
央行此前解釋稱,如果認(rèn)為未來LPR會(huì)下降,那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)會(huì)更好;如果認(rèn)為未來LPR可能上升,那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會(huì)有優(yōu)勢。
僅有1次的反悔機(jī)會(huì),你要用嗎?
問題的關(guān)鍵就在于,LPR未來在你房貸期限內(nèi)會(huì)怎么走?
“這取決于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢、通貨膨脹形勢以及貸款市場供求等因素,具體要看報(bào)價(jià)行的市場化報(bào)價(jià)。”央行貨幣政策司司長孫國峰8月25日在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上指出,隨著LPR改革推動(dòng)貸款利率下降的潛力進(jìn)一步釋放,預(yù)計(jì)后續(xù)企業(yè)貸款利率還會(huì)進(jìn)一步下行。
中短期看,方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家顏色認(rèn)為,在常態(tài)化貨幣政策背景下,緩解長期流動(dòng)性緊張,央行的主要手段是超量續(xù)做MLF,并伴隨常規(guī)化的、以逆回購為主要形式的短期流動(dòng)性調(diào)節(jié)。在我國經(jīng)濟(jì)基本面持續(xù)改善的情況下,年底之前基本不存在降準(zhǔn)降息的可能性。
“四季度銀行壓降結(jié)構(gòu)性存款的壓力仍然較大,實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展中還需要較大力度的信貸支持,為緩解銀行體系的中長期流動(dòng)性壓力,在通過MLF調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上,在適當(dāng)時(shí)點(diǎn)結(jié)構(gòu)性降準(zhǔn)的可能性仍然存在并且必要。”溫彬認(rèn)為。
