買房對于大多數(shù)中國人來說是頭等大事，正所謂有房才有家。雖然租房的壓力沒那么大，但歸屬感也沒那么強(qiáng)。十多年前，房子更多的是一種投資的“工具”，很多人靠買房賺錢。在那個時候，投資買房子幾乎可以保證收支平衡。
自2000年以來，中國的房價雖略有波動，但總體上呈上升趨勢。與20年前相比，房價上漲了好幾倍。在小縣城買房相對容易。幾萬元每平方米的房價和幾千元的月工資，巨大的差距讓很多人“望房興嘆”。
市場上有很多關(guān)于房價的爭論，擁有房產(chǎn)的人自然希望房價盡可能高，因為這樣他們的資產(chǎn)就會升值。那些還沒有買房子的人自然希望房價會下跌，這樣他們就能買得起房子了。面對不斷上漲的房價，大多數(shù)年輕人只能“連連搖頭”。許多家庭花了一生的大部分積蓄來買房子。
當(dāng)然，影響房價的因素很多，如城市化率、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、價格水平、住房需求等。中國仍處于快速城市化階段，這意味著未來會有越來越多的人移居到城市，因此對住房的需求會逐漸增加。考慮到需求，房價肯定不太可能下跌。
目前，城鎮(zhèn)居民人均建筑面積近40平方米。即使在北京、上海這樣的大城市，人均住房面積已經(jīng)超過35平方米，但為什么還有人沒有自己的房子呢?主要原因是住房的金融性質(zhì)。有些人擁有不止一處房產(chǎn)，房地產(chǎn)投機(jī)者擁有大量房產(chǎn)，企業(yè)擁有大量房產(chǎn)，但很多都是處于空置狀態(tài)的。
專家認(rèn)為，第一個下降的拐點(diǎn)將在明年出現(xiàn)。房價的絕對穩(wěn)定雖然不易實(shí)現(xiàn)，但前提是決定房地產(chǎn)市場的主要因素保持相對穩(wěn)定。在過去的20年里，房價一直在上漲，主要是因為房地產(chǎn)市場上有大量資金，人們涌入城市，但現(xiàn)在一切都處于一個拐點(diǎn)，很難繼續(xù)上漲。
前段時間，一些品牌的大型房地產(chǎn)企業(yè)開始進(jìn)行大“降價宣傳”，然而，琳瑯滿目的各種折扣，到底能降多少呢?這就留下了一個大問號。根據(jù)從一些開發(fā)商那里了解到的情況，一些房地產(chǎn)在熱點(diǎn)城市和周邊二手房價格倒掛，即使按照當(dāng)?shù)睾硕ǖ膬r格銷售，需求仍然比較大，更不用說打折了。其實(shí)所謂的整體價格促銷，不過是一劑強(qiáng)心針。
既然房價沒什么變化，這難道意味著以后房價也不會下降嗎?其實(shí)不然!據(jù)8月28日《經(jīng)濟(jì)參考報》報道，在近日召開的企業(yè)座談會上，要求企業(yè)在9月底前提交降檔方案，包括1年內(nèi)如何改降、3年內(nèi)如何全部符合“三條線”，并提到自2021年起全面實(shí)施條例。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，80%以上的房企不達(dá)標(biāo)，需要降低合規(guī)性。
由此可見，開發(fā)商需要在明年采取切實(shí)的行動。當(dāng)然，正如報告中所述，要在一至三年內(nèi)完全遵守規(guī)定，需要一個過程。然而，很明顯，明年將真正開始。對于開發(fā)商來說，這并不是一個多選，而是單選!在不花費(fèi)大量資金獲得土地的同時，加快銷售回收期，盡快將庫存轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，降低負(fù)債率。
房地產(chǎn)行業(yè)是暴利行業(yè)，這一點(diǎn)毋庸置疑，但是房企往往伴隨著高負(fù)債。為啥這么說?主要是因為有成本在，而且收益也不高。打個比方，100元一年你能賺5元，你借給我我賺10元，給你五元我還有五元。房地產(chǎn)是資本密集型，前期拿地、建設(shè)都需要大量資金，所以不得不負(fù)債，后期銷售了雖然資金回流，但一些大型企業(yè)就會做我上面例子的事，繼續(xù)負(fù)債，后期就不只是買賣關(guān)系，而是金融關(guān)系了。另一個原因是房地產(chǎn)財報特殊。也提高了負(fù)債賬面數(shù)。
為了增加營收，房企不得不降價出售，當(dāng)然，我們還需要知道一點(diǎn)，目前市場環(huán)境不允許開發(fā)人員將更多的折扣。許多城市的房價仍然比較堅挺。只有房企想要集體出貨的情況下，才會真正的降價促銷。專家表示，房價只會上漲的傳統(tǒng)觀點(diǎn)即將改變，2021年的房價下跌程度可能比大多數(shù)人預(yù)想的還夸張。
雖然我們還沒有看到很多實(shí)質(zhì)性的降價，但到2021年，開發(fā)商將無法承受不斷上漲的土地征用成本，為了降低庫存他們必須做出讓步。如果不盡快處理，可能會面臨破產(chǎn)。至于房價下跌空間，其實(shí)也是有一個底線的，正如潘石屹所說，房價下跌30%就是房企的底線了，如果超過這一幅度，將會有大量的房企倒下。
所以有專家預(yù)測，未來三年房價將下降10%至20%。雖然房價沒有明顯下降，但房地產(chǎn)公司推出了各種促銷活動。在未來，房子的溢價空間將會越來越小。作為投機(jī)者，建議不要囤房，因為此時對房地產(chǎn)市場的調(diào)控決定非常重要。
根據(jù)人們的心理，一旦開發(fā)商打開降價的大門，購房者就會采取主動。但如果房價未能達(dá)到買家的預(yù)期，買家可能會寥寥無幾，降價正成為常態(tài)。當(dāng)然，對于那些炒房客來說，無疑是一件悲哀的事情，先不說炒房是否賺錢，不賠錢都很難了!
