繼7月15日的重磅樓市調(diào)控政策之后，深圳再度從房地產(chǎn)市場活動的監(jiān)督管理方面出手，以實現(xiàn)穩(wěn)房價、穩(wěn)預期等目標。
9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法(修訂征求意見稿)》(以下簡稱《意見稿》)公開征求意見。
《意見稿》主要修訂內(nèi)容包括：在二手房交易方面，明確完善房地產(chǎn)市場價格監(jiān)管機制，并建立存量商品房價格引導制度;在房屋租賃方面要求加強租賃房屋管理，實行實名租賃、建立租賃租金監(jiān)管制度等。
隨著深圳房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，此前的相關辦法已經(jīng)不能很好地滿足市場監(jiān)管需求。并且，在堅持“房住不炒”的背景下，除了運用供給側(cè)和需求端調(diào)控等手段之外，深圳還有必要在市場監(jiān)測、價格監(jiān)管與引導、市場信息披露等方面摸索形成一套行之有效的舉措。
深圳市司法局在《意見稿》的起草說明中就提到，此次修訂工作，彌補房地產(chǎn)市場監(jiān)管空白，完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管制度，不斷提升深圳房地產(chǎn)市場監(jiān)管的法治化水平。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，《意見稿》對于土地交易、住房交易、價格管控、租賃市場等進行了相關規(guī)定，尤其是價格方面的監(jiān)管內(nèi)容比較詳細，這是后續(xù)各個市場參與主體需要關注的地方。
房價“異動”必監(jiān)管
從去年到今年，深圳的房地產(chǎn)市場，不止一次出現(xiàn)抱團炒作房價等行為。
2019年12月，深圳住建局就曾發(fā)布通告稱，將對部分集體惡意炒作房價的小區(qū)暫停辦理二手房網(wǎng)簽手續(xù)，不僅是因為其漲幅明顯超過了近期市場成交價，更是因為部分業(yè)主惡意串通集體抬高掛牌價格，嚴重損害了購房者利益。
今年5月，有媒體報道寶安區(qū)TATA公寓、鴻榮源壹方中心，龍華區(qū)金亨利首府、星河丹堤部分二手房掛牌價格虛高。深圳市住建局5月22日會同寶安區(qū)住建局對TATA公寓、鴻榮源壹方中心周邊的房地產(chǎn)中介機構進行現(xiàn)場檢查，部分掛牌價明顯高于近期真實成交價的房源全部下架。
除了試圖通過出售獲利之外，掛高價還有什么邏輯?21世紀經(jīng)濟報道記者在今年4月獲得的深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會的一份內(nèi)部資料指出，據(jù)業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)反饋，全市范圍內(nèi)的確存在部分業(yè)主(甚至聯(lián)合)將房源報價大幅抬高，以期通過“高評高貸”方式，通過經(jīng)營抵押貸款(經(jīng)營貸利率相比房貸利率低)，或轉(zhuǎn)按揭的方式予以高位套現(xiàn)。
今年年初，深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒曾指出，在穩(wěn)房價方面，對于深圳二手房，探索建立樓盤指導價格機制。
此次的《意見稿》就提出，市主管部門和市場監(jiān)管部門應當建立房地產(chǎn)交易價格監(jiān)測制度，并可以根據(jù)房地產(chǎn)交易價格異常波動情況，適時采取必要措施穩(wěn)定房地產(chǎn)交易的價格水平。
對于部分區(qū)域、項目存量商品房交易價格出現(xiàn)異常情況的，深圳市主管部門可以會同市場監(jiān)管等有關部門對相關房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀和估價機構、房屋租賃企業(yè)，采取約談、書面報告、風險提示、暫停業(yè)務開展等措施。
對于二手房交易，《意見稿》指出，市主管部門建立合理價格引導機制，定期發(fā)布全市商品住房項目合理成交價格。對于社會關注度較高、價格波動較大的存量商品住房項目，市主管部門及時發(fā)布合理成交價格，引導市場理性交易。
住房租賃的租金也被納入了指導范疇。《意見稿》提出，由市主管部門建立房屋租賃參考價格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型房屋的租賃參考價格。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次《意見稿》的核心是價格政策，尤其是房價“異動”必管，二手房價格引導、公布租賃參考價格等，并且對監(jiān)管對象、處理方式等進行了明確，這說明后續(xù)的監(jiān)管會更加全面。
多管齊下，二手房降溫
今年以來，深圳的二手房市場出現(xiàn)了又一輪火爆行情。國家統(tǒng)計局的“70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)”顯示，6月深圳二手房價格同比上漲14.3%，遠高出同期北上廣的漲幅。
成交量也處在高位。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，盡管受疫情影響，上半年深圳二手住宅合計成交4.4萬套，同比增長41.20%。
有深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，這一輪的火爆行情讓人始料不及，這也是為什么政府在7月15日出手調(diào)控的原因。
此次被稱作“新深八條”的調(diào)控措施中，涉及提高購房門檻，調(diào)整豪宅稅、打擊假離婚買房等，其中最為“嚴苛”的一條規(guī)定為：深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。
8月底，在深圳本地市屬國企深業(yè)集團旗下上市平臺深圳控股的中期業(yè)績發(fā)布會上，深圳控股董事會主席呂華介紹，據(jù)公司的觀察，大約有20%到30%的潛在業(yè)主失去了購房資格。
深圳的二手房成交由此迅速降溫。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹向21世紀經(jīng)濟報道記者介紹，以7月15日為分界線，下半個月的實際成交比上半個月下跌了50%以上。
深圳中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從過戶情況看，8月深圳二手住宅成交套數(shù)為11322套，環(huán)比下滑15.6%;成交面積為97.5萬平方米，環(huán)比下滑15.0%。由于過戶成交與實時成交之間存在時間差，8月過戶房源主要來源于前兩個月的成交，因此過戶套數(shù)雖有回落，但依然相對處于高位。
Q房網(wǎng)的數(shù)據(jù)則顯示，截至9月6日，深圳的二手房過戶量連續(xù)三周環(huán)比下跌，9月6日當周的日均值較峰值回落了四成。
“新深八條”主要側(cè)重于需求端調(diào)控，但實際上，在實施細則里，深圳住建局已經(jīng)對二手房價格監(jiān)管提出了三條措施：定期對外發(fā)布熱點片區(qū)、熱點樓盤二手住房合理成交價格;中介機構不得受理并對外發(fā)布掛牌價格明顯高于所在樓盤合理成交價格的信息;全市中介機構每月給市住建局報送本機構上一月居間成交的二手商品住房成交價格等相關信息。
嚴躍進表示，對價格的規(guī)范管理，對于二手房市場的穩(wěn)定有著積極作用。后續(xù)全國其他城市也應該學習深圳模式，在二手房方面進行價格引導，來規(guī)范市場交易和定價。
