住房問題關(guān)乎國計民生，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展仍然是2021年工作的重要內(nèi)容之一。事實上，從強(qiáng)調(diào)“房住不炒”總基調(diào)以來，我國金融政策調(diào)控也開始隨后跟進(jìn)。2020年8月，我國房企“三道紅線”融資管理新規(guī)正式實施，按財務(wù)指標(biāo)劃定企業(yè)等級，執(zhí)行差異化債務(wù)管控。12月31日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會又聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知(銀發(fā)〔2020〕322號)》，啟動房貸“五檔分類”控制模式。

對此，全國政協(xié)委員、全聯(lián)房地產(chǎn)商會會長、富力地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)席董事長兼總裁張力表示，上述政策均為防范金融風(fēng)險、系統(tǒng)風(fēng)險的必然舉措，有利于淡化房地產(chǎn)金融屬性，引導(dǎo)行業(yè)向健康、長久、安全的方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)積極響應(yīng)國家號召，堅決擁護(hù)調(diào)控政策。談及在融資新規(guī)下如何更進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展時，張力則提出，可以從資金端、土地端、監(jiān)管端三方發(fā)力。

張力表示，首先在資金端，應(yīng)細(xì)化“三道紅線”指標(biāo)(如對“凈負(fù)債率”“剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率”“現(xiàn)金短債比”指標(biāo)的臨界值設(shè)定不同的范圍)，適當(dāng)增加管控“檔”位，允許金融機(jī)構(gòu)對企業(yè)融資實施差異化管理，一定條件下允許“檔”位調(diào)整，這樣可以防止調(diào)控過急爆發(fā)大范圍金融風(fēng)險;同時可根據(jù)企業(yè)的信用等級和誠信表現(xiàn)，適度優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，允許信用等級及誠信度高的企業(yè)在預(yù)售資金監(jiān)管方面取得相應(yīng)優(yōu)勢;放開持有性物業(yè)融資約束，如放開優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的REITs(一般指房地產(chǎn)信托投資基金)限制，鼓勵、支持酒店、商場、長租公寓等通過REITs等方式實現(xiàn)退出;支持綠色建筑、裝配式建筑的發(fā)展，提高相關(guān)融資支持;鼓勵銀行定向支持舊村、舊城和舊廠改造等城市更新業(yè)務(wù)的發(fā)展，提高參與城市更新項目企業(yè)的貸款可得性。

而在土地端，張力則建議增加土地供應(yīng)，加快完善程序。具體建議是：集中供地時，提高土地供給量，加強(qiáng)集中管理，降低土地市場競爭力度，從而穩(wěn)定土地價格;土地高溢價城市可設(shè)立“限地價+搖號”等土地競拍制度，并對參拍企業(yè)進(jìn)行穿透式股權(quán)審查，篩除“馬甲企業(yè)”，規(guī)范土拍市場秩序;適度優(yōu)化純住宅土地的招標(biāo)評分制度(如上海)，增加非頭部優(yōu)質(zhì)企業(yè)的參與機(jī)會;鼓勵民營企業(yè)參與到“城市更新”“租賃用房”“一級開發(fā)”等項目的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營中來，并適配金融資源支持有能力有實力的民企參與此類項目，發(fā)動更多社會資源加快改造。

最后是監(jiān)管端。張力認(rèn)為，可建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，強(qiáng)化渠道監(jiān)管。如可建立城市及片區(qū)房價預(yù)警機(jī)制，設(shè)立漲跌幅度閾值及時預(yù)警，并嚴(yán)查非法哄抬房價行為;同時強(qiáng)化對中介機(jī)構(gòu)及渠道商的監(jiān)管，避免出現(xiàn)壟斷情況，促進(jìn)行業(yè)合理競爭和健康發(fā)展。