2021年開年，房企就忙著儲備“糧食”。開年至今的18天中，數(shù)十家房企拋出境外融資計劃，渴求資金意圖明顯。

中原地產(chǎn)研究中心向《證券日報》記者提供的數(shù)據(jù)顯示，2021年1月1日至1月18日，近30家房企拋出規(guī)模約為140億美元的融資案，其中已經(jīng)完成的達100億美元以上。

房企債市“搶跑”

“房企融資動作頻繁，主要原因是未雨綢繆，抓緊窗口期加大融資規(guī)模。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，這一輪美元債融資成本創(chuàng)新低也是房企加大融資規(guī)模的動力之一，多數(shù)房企發(fā)行新債務(wù)置換舊有高息債。

歷年一季度都是房企發(fā)債的高峰期，一方面是開年儲備“糧食”伺機在一季度買地投資，年底即可有回款入賬;另一方面是債務(wù)周期性決定企業(yè)需要在這一時機對舊有債務(wù)償還進行規(guī)劃。

《證券日報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2021年開年“搶跑”債市的房企以中小規(guī)模房企為主，但不乏碧桂園、世茂集團、旭輝控股、陽光城集團等標桿房企的身影。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1月1日至今，碧桂園、世茂集團、龍湖集團、旭輝控股等規(guī)模梯隊居前的房企，時代中國、寶龍地產(chǎn)、當代置業(yè)等多家千億元規(guī)模左右及以下規(guī)模企業(yè)均對外披露了發(fā)債計劃，合計約140億美元。

“歷年首月均為房企債券融資的高峰，2019年和2020年兩年首月發(fā)債規(guī)模分別為1626億元與1721億元，其中2020年首月發(fā)債規(guī)模為全年峰值，因此2021年首月債市火熱符合傳統(tǒng)預期。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，2021年房企融資新規(guī)與銀行金融機構(gòu)的集中度管理均處于過渡期中，金融監(jiān)管更趨嚴格，房企對金融環(huán)境預期緊張，也將會加快新年發(fā)債節(jié)奏。

在潘浩看來，2021年首月，房企發(fā)債規(guī)模大概率仍將保持高位，境外債占比將大幅提升。

“激增的境外貨幣在資本的推動下尋求穩(wěn)定增長的投資方向。然而，縱觀全球2020年唯一實現(xiàn)經(jīng)濟正增長的主要經(jīng)濟體就是中國。因此，中國內(nèi)部的市場、企業(yè)都會成為境外資本的重要投資標的。”同策研究院資深分析師張吉輝向《證券日報》記者表示，與此同時，監(jiān)管層對房地產(chǎn)企業(yè)以及相關(guān)融資渠道、額度的管控愈加嚴格。如，“三道紅線”以及銀行業(yè)集中度管理限制就有著雙重效應。一方面從房企端控制融資額度;一方面從銀行端控制發(fā)放額度。這不僅僅控制房企直接借貸的額度，同時也通過控制購房貸款的額度影響房企的回款數(shù)量。因此，2021年開年房企密集融資也是在意料之中。

值得一提的是，《證券日報》記者注意到，時代中國等大多數(shù)房企此輪發(fā)債所募集資金的用途，大部分都將用于償還即將到期的存量債務(wù)。

“多家房企贖回了2021年到期的美元債，重新發(fā)行定價更低的美元債。”張大偉表示，碧桂園等房企甚至贖回了之前的高成本融資，真正原因是次輪美元債融資成本較低。

融資成本差距巨大

從融資成本來看，“馬太效應”凸顯，標桿房企與中小房企融資成本差距巨大，低的不到3%，高的高達15%，差距高達12個百分點。

在標桿房企中，世茂集團、碧桂園、旭輝控股、龍光集團等房企利率集中于3%-5%之間，其中尤以碧桂園近期發(fā)債利率最低，該集團1月6日公告披露發(fā)行5億美元債，利率僅為2.7%。

規(guī)模較小房企在本輪融資中成本則較高。1月6日，當代置業(yè)公告發(fā)布2.5億美元債，票面利率達到9.8%，同一日中梁控股發(fā)布2億美元債，利率9.5%。1月7日早間，華南城發(fā)布1.2億美元債，利率達到10.75%。1月8日晚間，明發(fā)集團公告稱，擬發(fā)行8900萬元美元票據(jù)，票面利率15%。

“財務(wù)盤面差，評級較低的房企，境內(nèi)外融資成本都會比較高。”地產(chǎn)分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，現(xiàn)階段房企融資成本分化明顯加劇，頭部房企的發(fā)債優(yōu)勢繼續(xù)凸顯，利率下行且獲得較長的融資期限，中小房企的發(fā)債利率仍處于高位，期限以短中期為主。

“網(wǎng)傳‘三道紅線’也會影響今年房企的發(fā)債計劃，銀行金融機構(gòu)的‘兩道紅線’及企業(yè)實際經(jīng)營、國際匯率等因素都將影響房企融資。”潘浩表示，接下來，預計美元債上漲將短期持續(xù)，中期回落。

“有機會拿到低成本的資金，房企還是會積極去拿，即使用來置換之前的高息債也對企業(yè)有利。反之，那些不得不去發(fā)行高息債的房企在接下來的市場中將失去先機。”某不愿具名業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者直言，資金鏈緊張的房企，面對接下來國內(nèi)艱難的融資格局，生存環(huán)境并不樂觀。