智通財經APP獲悉，光大證券(601788)發布研究報告稱，在我國“9073”的養老模式下，物業主要聚焦的是90%的居家養老服務和7%的社區養老服務。居家養老服務的形式主要是上門服務，服務內容可包括生活照料、家庭服務、精神慰藉、居家適老化改造等。社區養老則是日間照料或短期社區留宿的養老方式。除了傳統的基礎物管業務外，大多物業企業早已布局美居、房產經紀、社區零售、居家社區養老等增值業務，社區增值業務成為物業公司成長最快的業務，養老服務與家政上門存在一定的協同性，開展養老相關業務，有助于增厚社區增值業務收入，也能提高員工的人均效能。
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▍光大證券主要觀點如下：
老齡化進程加快，養老服務需求增長，潛在空間較大
2022年我國人口負增長，60歲及以上人口2.8億，占總人口比重19.8%，根據聯合國《2022 年世界人口展望》預計，到2050年該比重將達到38.8%。老年人口多，老齡化進程快，由此催生出對養老服務巨大而迫切的需求，我國養老服務市場潛在空間較大。
在居家及社區養老服務賽道內，隨著老年人群對養老服務的認知深入，疊加長護險在全國范圍內試點持續擴大，居家及社區養老市場將步入快速增長階段。隨著老齡人口總量的增長，以及國家戰略重視，鼓勵更多社會力量進入養老市場，商業養老的普及率提升，養老服務市場空間有望進一步打開。
家庭照料欠缺，二三支柱占比低，退休準備不足，物業+養老解決養老難點痛點
我國老年人口中空巢老人占比已超過50%，“421”特殊家庭結構導致家庭照護負擔沉重，依靠商業和社會力量解決養老需求將是大勢所趨;2021年末中國養老一二支柱合計資金規模為10.8萬億元，占當年GDP比重為9.5%，與發達國家相比仍然有較大差距;
老年人人均養老金1791元/月，難以保證老年時期生活質量。物業參與養老服務能滿足老年人居家養老、差異化服務需求，有效緩解供給短缺問題，能有效提高居民付費意識、降低養老服務總社會成本。
中國老齡化進程與過去的日本相似，日本養老制度和公司有重要參考價值
日本早在20世紀70年代就進入老齡化社會，至今已50余年，老齡化程度仍處于全球最高水平。步入老齡化社會后，日本對于個人護理服務和家政服務的需求快速釋放，家政服務、個人護理均屬于服務型消費，隨著老齡化程度加深，需求不斷增長，1970-2022年日本家政服務價格累計上漲531%，個人護理服務價格累計上漲578%，遠超同期通貨膨脹速度。
中國65歲以上人口占比(1990-2020)變化趨勢與30年前的日本(1960-1990)高度擬合，老齡化進程相似，日本養老產業發展有借鑒意義：日本建立的介護保險制度對于我國倡導的“9073”養老模式有重要參考價值，日醫學館等優秀養老服務公司也值得學習借鑒。
物業掘金中國“9073”養老市場，業務協同性高，社區增值空間廣闊
在我國“9073”的養老模式下，物業主要聚焦的是90%的居家養老服務和7%的社區養老服務。居家養老服務的形式主要是上門服務，服務內容可包括生活照料、家庭服務、精神慰藉、居家適老化改造等。社區養老則是日間照料或短期社區留宿的養老方式。
除了傳統的基礎物管業務外，大多物業企業早已布局美居、房產經紀、社區零售、居家社區養老等增值業務，社區增值業務成為物業公司成長最快的業務，養老服務與家政上門存在一定的協同性，開展養老相關業務，有助于增厚社區增值業務收入，也能提高員工的人均效能。
風險分析：
投入成本短期內無法收回;養老服務需求不及預期;品牌聲譽風險。
