3月16日，國務院金融穩定發展委員會召開專題會議，研究當前經濟形勢和資本市場問題。會議重點提到了房地產行業：“要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。”

同日，財政部、證監會、銀保監會、央行、外匯局相繼就房地產發聲。財政部表示，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。證監會表示，積極配合相關部門有力有效化解房地產企業風險。銀保監會會議指出，要堅持房子是用來住的不是用來炒的定位，持續完善“穩地價、穩房價、穩預期”房地產長效機制，積極推動房地產行業轉變發展方式，鼓勵機構穩妥有序開展并購貸款，重點支持優質房企兼并收購困難房企優質項目，促進房地產業良性循環和健康發展。人民銀行會議要求，堅持穩中求進，防范化解房地產市場風險。國家外匯管理局會議要求，配合有關部門促進房地產市場、平臺經濟健康穩定發展。

“新發展模式”“因城施策”“穩定市場預期、穩樓市、穩消費”，成為近期房地產業的“高頻關鍵詞”。業內人士和廣大消費者關注，這些新趨勢將對房地產市場產生什么樣的影響?

新發展模式

意味著拼實力拼產品拼服務

記者關注到，2021年中央經濟工作會議上，“房地產業探索新的發展模式”被首次提出。2022年，房地產業“探索新的發展模式”，在政府工作報告中被重申。本月16日召開的國務院金融委會議上，更表示要“提出向新發展模式轉型的配套措施”。

2022年被稱作“房地產新發展模式元年”。雖然有關“建立行業的長效機制、稅收制度改革、租售并舉、加強建立保障房體系、行業的經營思路轉向”等方面的內容前幾年一直在提，但今年可以說是從行政干預層面“強制”房地產業往新發展模式靠攏，“不變不行”了，這也從側面反映出房地產業亟須轉型的迫切性。

大唐置業南京地區負責人在接受采訪時表示，“新發展模式”對一些大型房企來說可能意義重大，他們可以趁此契機拓展地產業務條線。比如此前一些大型房地產開發企業在地產開發方面，還主要以傳統住宅地產為主，而一些中小型房地產開發企業除了傳統住宅外，同時在產業地產、商業地產、養老地產等領域拓展的范圍比較廣，比如龍湖、綠城在傳統的地產開發之外，不僅有獨立的商業地產業務線，而且在輕資產輸出方面也頗有建樹。新發展模式政策信號的釋放，對于大型房地產企業開辟全新業務領域，比如城市更新、收并購、輕資產輸出，或者通過投融資平臺進行購地等，形成地產業的多種經營態勢，應該是一個不錯的窗口期。

對于民營房企來說，新發展模式的提出主要是要求“去杠桿”以及融資方式的改變。大唐置業南京地區負責人認為，“高負債、高杠桿、高周轉”的運作模式已經不符合時代的要求，未來民企需要用更多的自有資金來進行開發，這一定程度上對民企自身的實力和抗風險能力提出了更高的要求。一些底子弱，運營能力不行的民企會被并購掉，另一些可能會直接淘汰出局。

新發展模式要求房企去杠桿的同時，也意味著融資方式的改變。多位房地產業內人士認為，以往的上市融資、美元債等方式已經行不通了，未來靠融資實現規模運營的房企可能會迅速減少，甚至消失，留下的更多是“小而美”的民營房企，不搞規模擴張，轉而去深耕一個區域市場、精耕一個城市市場，這也符合中央有效化解房地產企業風險的要求，可以促進房地產市場向“由虛轉實”的方向發展。

以用租售并舉來說，一些民企如富力、融創等本身就擁有文旅、商業的重資產業務線。在新發展模式的指引下，未來預計會有更多的房企參與到經營性物業、重資產物業開發的浪潮中。品牌、管理優勢比較強的房企則會投入到品牌輸出、輕資產運營、代建等領域中，畢竟拿地、開發、銷售這條傳統發展的老路已經越來越難走了。

盡快讓房地產業圍繞實體經濟發展，在房地產過度金融化、泡沫化導致的系統性風險出現前，建立長效健康的發展模式，讓房地產回歸基本面應該是新發展模式提出的最重要意義。北京金隅南京公司負責人表示，以往房企大多實行高周轉，土地價推動房價，房價推動市場的預期，但當國內經濟發展到一個高位，加之國際局勢與疫情交織影響，出于經濟安全邊界的考慮，房地產不可能再如以往高速發展下去，土地價格不斷攀升、房價不斷上漲的態勢肯定是要結束的。新發展模式的提出一方面是著重強調結束“高周轉”，建立行業的長效保障機制;另一方面也等于是給購房群體一個信號：以往買房就能掙錢、購房就能改變命運的時代已經過去了。

對于房企而言，新發展模式意味著未來的市場將是拼綜合實力、拼產品、拼服務的時代，以往“盲目拿地開發也能掙錢”“一張圖紙走天下”的時代一去不復返了。新發展模式開啟之后，未來房地產行業雖然還具有一定的金融屬性，但大概率會朝著制造業的方向去靠攏，房地產未來必然會成為一個微利的行業。寶能地產南京地區負責人認為，新發展模式提出之后，開發商再靠大規模舉債走高周轉的路子行不通了，未來開發商還是應該聚焦產城融合的路子，在建設住宅的同時想辦法去聯合政府做產業發展，形成一個良性的開發生態。

因城施策

為樓市提供正向發展空間

在“房住不炒”的大方針下，“因城施策、一城一策”是國內樓市的特色和調控主基調。記者了解到，與“房住不炒”已連續三年被寫入政府工作報告不同，“因城施策”的表述則是自2020年后再度被提及，2021年年底以來開始被密集提及。住建部部長王蒙徽2021年12月底在接受新華社記者采訪時表示，將牢牢堅持“房住不炒”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，“因城施策”促進房地產業良性循環和健康發展。此后，國家發改委、銀保監會和人民銀行等機構在下發文件或組織召開相關會議時再度釋放出“因城施策”的信號。今年3月1日，人民銀行在召開2022年金融市場工作電視會議時指出，要堅持“房住不炒”定位，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持，“因城施策”促進房地產業良性循環和健康發展。

去年下半年開始房地產市場下行，各地土拍紛紛遇冷，很多城市靠國企央企開發商托市，地塊流拍比比皆是，這并不利于房地產業的健康發展。特別是那些對于土地財政依賴程度較高的城市，市場不好，房子賣不出去，開發商就不拿地，地方財政就無法保證，久而久之還會帶來系統性的金融風險，比如去年的“鶴崗現象”。“因城施策”在促進房地產業健康運行的大前提下，為地方樓市提供了不小的正向發展空間。

其實，在3月16日六部委聯合力挺樓市之前，開年以來國內已經有不少城市率先施行了“因城施策”方針。今年以來，各地已發布房地產相關政策近百次，超40城適度放松調控政策，政策力度和范圍不斷增大。鄭州降首付、提高公積金貸款額度，南昌調整住房公積金貸款最高額度，廣州新房價格分級備案，東莞取消新房限價……2022年多地樓市政策“因城施策”調整。3月16日召開的國務院金融委會議上特別強調，“相關部門要積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策”，從某一層面而言也是給“因城施策”的大方針重新定調。

北京金隅南京公司負責人認為，“因城施策”被反復提及足見其重要性。在“房住不炒”的大前提下，根據每個城市的實際情況不同，制定符合當地的樓市政策，完全符合“實事求是、因地制宜”的科學方法論。就樓市發展的相關指標而言，城市間確實存在巨大差異，比如外來人口所占比例、高校數量、產業結構都不一樣，導致城市的內生動力與房地產的發展預期也不一樣，與之配套的限購、限貸、限售、限價等調控政策也應該是不一樣的，如果全國“一刀切”肯定是不合適的。

寶能地產南京地區負責人認為，每個城市的情況都不一樣，確實需要區別對待，三四線城市由于產業結構及人口流出的問題，面臨的庫存壓力比較大，但是對于南京這樣的準一線城市，由于人口基數大，又有人口虹吸能力，房地產市場的基本面其實并沒有發生改變，3月16日中央會議之后，南京和三四線城市的落地政策應該有所區別，同時“因城施策”的重新提及，也在考驗各個地方政府的操盤能力。

業內人士預測，3月16日中央政策性利好集中釋放之后，各個地方應該會迅速跟進推出落地性政策，這樣也有利于各個城市按照自身實際情況，有步驟、有彈性地調節當地的樓市政策，比如讓地價回歸理性、適度調節房企的開發熱情等等。

穩預期、穩樓市、穩消費

一定程度上就是“保交付”

“穩市場預期、穩樓市、穩消費”，是當前房地產業的發展基調和目標。目前，房地產業正處在深度調整期，既要尋找適配的新發展模式，進行優勢轉型，也要在金融端、開發端、銷售端全面穩定樓市信心，

南京多位房地產商向記者介紹，2021年下半年以來，受疫情以及經濟下行壓力等影響，三季度GDP同比增長4.9%，較二季度回落3個百分點，四季度GDP增速滑落至4%。房地產業作為國民經濟支柱之一，也進入了一個快速下行通道，樓市持續轉冷，百城成交量同比跌幅逐漸擴大，融資環境持續收緊，近四成百強房企業績不及2020年，品牌房企頻頻爆雷，債務違約問題不斷。隨之而來樓盤項目交付難、房企償債難現象頻現，房地產整體市場預期和信心下滑，影響了樓市“穩字當先、穩中求進”的發展。3月16日六部委聯合發聲力挺樓市，特別是在金融端和政策端發力，提出積極有力有效化解房地產企業風險，慎重出臺收縮性政策等，給樓市打了一針強心劑。

北京金隅南京公司負責人表示，由于人們收入預期不穩定，消費的欲望變得很低，加之去年開始部分標桿房企頻頻爆雷，導致樓盤停工交付難，直接增加了老百姓的購房風險，后市信心下降。所以，穩樓市穩消費一定程度上就是“保交付”，這也正是3月16日銀保監會提出的“鼓勵機構穩妥有序開展并購貸款，重點支持優質房企兼并收購困難房企的優質項目”重大舉措所要著力解決的。穩預期穩樓市的另一個方面還在于為樓市多點松綁，限購、限貸、限售逐步放開，利率、首付門檻穩步降低，限價紅線有節奏抬升，讓房企利潤有所增加，房子賣得出去，銷售端紅火了，房企拿地開發熱情高了，整個樓市閉環也就健康平穩運轉了。穩字當先，樓市也許并不會因此大火。但可以不夸張地說，2022年也是邊緣房企、投資型購房者體面離場的“最后窗口期”。

寶能地產南京地區負責人認為，“穩定市場信心，穩樓市穩消費”非常關鍵。房地產帶動了太多的上下游產業，穩定是當務之急。近三年來由于疫情的原因，各行各業都不同程度受到一定的沖擊，需要出臺一系列穩定市場的政策措施。南京這樣的準一線城市，還是有著非常穩定的住房需求的，畢竟老百姓追求美好生活、建設和諧社會的信心是不會改變的。如何穩定和引導樓市健康發展、適當刺激購房需求釋放、搞活市場，應該是3月16日六部委會議后，政府、房企、金融端需要通盤考慮的問題。

(江蘇經濟報記者 黃建國)