(原標題：熱點城市屢現“一房難求”是庫存告急還是捂盤惜售?)
【編者按】3月之后，全國各地又密集出臺了一系列樓市調控政策，內容涉及限購、鼓勵和保障公積金貸款、搖號買房、扶持剛需買房等，政策細致而精準，充分體現了2018年政府工作報告中“繼續實行差別化調控”的精神。在樓市調控趨嚴的背景之下，西安、南京和杭州等熱點城市的房地產市場卻出現“一房難求”的現象，“買不到房”也成為掛在購房者嘴邊的熱詞。為什么“一房難求”現象日益突出?造成“一房難求”現狀的基本原因何在?各地樓盤又是否存在捂盤惜售現象?為此，記者選取幾座強二線城市進行了實地調查。
每經記者 吳若凡 每經編輯 魏文藝
近幾月以來，西安、南京、杭州等熱點城市的房地產市場，新開樓盤頻現“認籌人數遠超房源數”現象，造成的直接結果便是市場上“一房難求”。
值得注意的是，進入2018年，各地頻頻出臺或升級樓市調控政策，目前各地發布的調控政策數量超百個。與此同時，各城市的“人才爭奪戰”也不斷升級，加入“人才爭奪戰”的城市也在持續增加。
那么，在樓市調控趨嚴的背景之下，為何熱點城市會出現“一房難求”現象?原因何在?新城控股高級副總裁歐陽捷對《每日經濟新聞》記者表示，搶奪人才的城市并沒有做好增加住房供應的準備，而搖號購房更加劇了供求失衡的市場預期，住房短缺已成為人口凈流入城市房地產市場的長期矛盾。
多城“一房難求”買房猶如買彩票
易居研究院最新數據顯示，截至2018年3月底，全國范圍受監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43712萬平方米，環比減少1.0%，同比減少8.7%。
觀察歷史數據可以發現，當前全國百城庫存規模相當于2013年3月的水平，即庫存規模回落到了五年前水平，全國去庫存“戰役”可謂效果明顯。
但不少城市的房地產市場卻出現這樣一個有趣的現象：遠郊盤比近郊盤貴，毛坯房比精裝房貴，二手房比一手房貴。
例如杭州樓市，“3·29”新政出臺前，倒賣房號現象較為普遍，其中最為火爆的錢江新城板塊，房號已經叫到50萬元起，較為偏遠的蕭山板塊，房號也要10萬元到20萬元。
究其原因，杭州市場分析人士認為，部分房企惜售情況嚴重，限價政策導致一二手房產生嚴重的價格倒掛，進一步推高了一手房市場，同時滋生關系戶、“號子費”“一手房更名”等樓市亂象。
而樓市持續火熱的長沙也如此，許多購房者“一房難求”，部分開發商捂盤惜售，尤其是高額認籌金也讓許多剛需購房者叫苦不迭。據騰訊房產報道，長沙較熱門樓盤認籌金10萬元起收，這給剛需購房者增加了不小的壓力。不少剛需無奈轉向老小區，二手房價也順勢上漲。
而西安則得益于人才落戶政策。4月16日，西安市公安局在官方微博高調宣布，西安迎來2018年第300000位“新西安人”。
但隨之而來的問題是，西安當地有些樓盤一開盤就出現千人“搶房”現象，部分區域還出現了開發商要求全款優先、捆綁銷售、捂盤惜售以及故意營造緊張氣氛的情況。
“類似杭州最新搖號中簽率僅為6%這樣的事情，已是見怪不怪了，這也意味著供需比已接近20：1。”歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，雖然新房價格低于二手房，但買新房猶如中彩票，而搖號購房使得本來無需買房的人也傾巢而出了，從而導致供求失衡加劇。
人口激增供應緩慢“房荒”引發多重效應
這些熱點城市為何會出現“一房難求”現象?歐陽捷認為，搶奪人才的城市并沒有做好增加住房供應的準備。相反，實行搖號購房的城市會越來越多，更加劇了供求失衡的市場預期，住房短缺已成為人口凈流入城市房地產市場的長期矛盾。
58安居客房產研究院首席分析師張波則對《每日經濟新聞》記者表示，多地出現的所謂“一房難求”現象，反映了在“人才爭奪戰”的背景下，短期內新增需求的急劇擴大，樓市供應承壓。他認為，在人才政策的吸引下，市場對優質地段優質房源的需求進一步擴大，個別在售商品住宅項目短時間內出現了一定程度的供需矛盾。
“從去年以來的成交走勢來看，一線城市新房市場供需持續低位徘徊，房價穩中有落，房住不炒的調控效果明顯。與此同時，二線城市的房地產調控也不斷處于收緊過程中，多地市場呈現理性回歸趨勢。”張波告訴記者，近期多個二線城市樓市出現的趨熱成交行情，很大程度上與當地的人才引進政策有關。相對一線城市而言，二線城市相對具有較低的房價水平和購房門檻，加上人才政策為購房需求的轉移創造了可能性，新增購買力急劇涌入，催熱了二線城市的房地產市場。
人才集中釋放購房需求，對城市競爭也會產生影響。歐陽捷指出，一二線城市依仗其發展潛力、就業機會、生活環境、財政優勢，把大專人才甚至中專、技校人才一網打盡，必然導致不均衡的發展態勢在不同等級城市之間進一步加劇。
緩解“一房難求”增加土供是關鍵
實際上，由于戶籍人口快速增長，多城新房市場剛性購買需求持續攀升，這對地方樓市的供應水平提出了更高的要求。
歐陽捷表示，要解決“一房難求”，只有增加土地。城市的發展土地資源不可或缺，用于居住生活的土地資源還可通過產業用地轉換，或通過農村集體建設用地進入可售住宅市場等辦法來增加住宅用地。
但無法忽視的一點是，激增的人口會客觀推增住宅用地的供應，一定程度上使所在區域的城市教育、醫療、體育、文化等公建配套也將面臨用地不足。這也就意味著上學難、就醫難、健身難等問題會出現，具體到房地產市場，排隊、搖號、漲價便在所難免。
“城市土地有限、耕地永久保護、用地指標不足，有限的可建設用地更多用來拉開城市框架、改善交通條件、吸引產業進駐。這些原因，也會制約城市住宅用地的供應。”歐陽捷直言。
但令人欣慰的是，日前國務院辦公廳印發的《城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑管理辦法》，為一些城市增加住宅用地供應打開了希望之門。
該辦法明確：“耕地后備資源嚴重匱乏的直轄市，占用耕地、新開墾耕地不足以補充所占耕地，或者資源環境條件嚴重約束、補充耕地能力嚴重不足的省，由于實施重大建設項目造成補充耕地缺口，經國務院批準，在耕地后備資源豐富省份落實補充耕地任務的行為”。
以上海為例，可以調整基本農田保護規劃，增加城市建設用地，重新調整人口規模上限，利用上海的集約建設經驗打造集約型城市，在不大幅增加建設用地的同時，容納更多的人口和產業。
另外，租賃住房用地供應的聚焦，雖然一定程度上將加劇新建商品住宅的供需矛盾，但市場上絕對的有效供給能夠被提升。而著力提升租賃住房的供應能力，有助于利用“租購并舉”的住房制度，滿足越來越強盛的居住需求。
目前執行此類策略的城市已經不少。例如杭州將租賃住房用地納入年度土地供應計劃，并計劃在未來3年內，新增租賃住房占新增商品房總量的30%;南京將建設或籌集的租賃性住房不低于50萬平方米;武漢表示將選取符合住房租賃市場需求的新建商品房項目，按照一定比例(約為10%~20%)和相關要求配建租賃住房。
“未來，隨著人才新政吸引力的不斷釋放，加之租賃住房的批量推出，熱點城市房地產市場供需的矛盾將逐步得以緩解。在調控趨嚴的背景下，樓市的穩步健康發展仍是主旋律。”張波表示，在未來的調控方向上，堅持做好分類調控，遏制投機炒作的同時，支持和滿足群眾的剛性居住需求。
