過(guò)去幾年，以高周轉(zhuǎn)、高杠桿和高負(fù)債模式迅速崛起的閩系上市房企，成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可輕視的一股勢(shì)力，如今，這些房企開始出現(xiàn)分化跡象。

斑馬消費(fèi)梳理了13家閩系上市房企經(jīng)營(yíng)情況后發(fā)現(xiàn)，在新形勢(shì)下，不再一味埋頭做大規(guī)模，大多都在主動(dòng)降杠桿，守住安全發(fā)展的底線。

上述大多數(shù)房企增速已經(jīng)明顯放緩，部分房企里高管人員流動(dòng)更加頻繁。

一貫以“激進(jìn)”著稱的閩系房企，失去狼性之后，將如何在行業(yè)立足?

閩系房企人事變動(dòng)加速

最近幾年，在閩系上市房企里，部分房企的高管人員流動(dòng)較為頻繁。

斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，在13家閩系上市房企當(dāng)中，高管人員流動(dòng)頻繁主要出現(xiàn)在禹洲地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)和陽(yáng)光城等房企。

在資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，財(cái)務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理，更多的精力放在為融資、保障企業(yè)現(xiàn)金流等方面。

在閩系房企從激進(jìn)擴(kuò)張到主動(dòng)尋求有質(zhì)量發(fā)展的趨勢(shì)下，各家房企核心崗位——財(cái)務(wù)總監(jiān)短期內(nèi)走馬燈式更迭。

最期待挺進(jìn)千億的禹洲地產(chǎn)(01628.HK)，財(cái)務(wù)總監(jiān)在16個(gè)月內(nèi)，3次變動(dòng)。

2018年4月，公司原財(cái)務(wù)總監(jiān)許進(jìn)業(yè)辭任，加盟華南城(01668.HK)，繼任者黃展鴻干到2019年7月辭職，加盟大發(fā)地產(chǎn)(06111.HK)任職副總裁。隨后，邱于賡接任。邱曾在2008年10月至2015年3月任公司副總裁、首席財(cái)務(wù)官及公司秘書，此次是再度回歸。

2018年，跨進(jìn)千億門檻的正榮地產(chǎn)(06158.HK)也出現(xiàn)財(cái)務(wù)總監(jiān)變動(dòng)，當(dāng)年11月12日，談銘恒辭任公司財(cái)務(wù)總監(jiān)及聯(lián)席秘書。

3天后，公司委任陳偉健為公司財(cái)務(wù)總監(jiān)，37歲的陳偉健是公司執(zhí)行董事兼副總裁。2018年8月才加入正榮，此前先后任職新城發(fā)展控股(01030.HK)執(zhí)行董事、副總裁，時(shí)代中國(guó)(01233.HK)財(cái)務(wù)總監(jiān)。

在所有閩系上市房企中，泰禾集團(tuán)(000732.SZ)高管流動(dòng)最為頻繁，僅財(cái)務(wù)總監(jiān)一職就一年兩變。2018年，公司副總、財(cái)務(wù)總監(jiān)羅俊辭職加盟中梁控股(02772.HK)，2019年1月，接任者李斌也辭任。

從去年開始資金危機(jī)之后，泰禾集團(tuán)高管層就流失嚴(yán)重。從2018年7月至2019年4月，先后3位副總辭任。尤其是，今年4月末副總張晉元辭任為外界所關(guān)注。張隨后加入天潤(rùn)置地任總裁。

相比外聘職業(yè)經(jīng)理人，從內(nèi)部提拔高管更能得心應(yīng)手，融信中國(guó)(03301.HK)老板歐宗洪深得其解。今年3月，負(fù)責(zé)開拓、運(yùn)營(yíng)杭州市場(chǎng)的老員工余麗娟被委任為公司執(zhí)行董事，6月被任命為公司總裁，成為閩系上市房企中唯一一位女性總裁。

弘陽(yáng)地產(chǎn)(01996.HK)老板曾煥沙做建材市場(chǎng)發(fā)跡，企業(yè)擴(kuò)張中急需財(cái)務(wù)背景的高管，今年7月5日，任職公司首席財(cái)務(wù)官兼秘書的雷偉彬被委任為執(zhí)行董事、副總裁及提名委員會(huì)委員。45歲的雷偉彬曾有在時(shí)代中國(guó)、雅居樂集團(tuán)擔(dān)任財(cái)務(wù)總監(jiān)的經(jīng)歷。

頗為順理成章的是為下一代“接班”鋪墊，2018年10月，禹洲地產(chǎn)委任林禹芳為執(zhí)行董事，林系公司董事局主席林龍安之女;世茂房地產(chǎn)(00813.HK)的許世壇，在公司各部門摸爬滾打20年，2019年他終于被其父許榮茂扶上公司總裁之位。

比較耐人尋味的是陽(yáng)光城(000671.SZ)的朱榮斌和吳建斌，二人均有在中海地產(chǎn)任職多年經(jīng)歷。

早前二人一前一后進(jìn)入碧桂園(02007.HK)高層，2017年，受陽(yáng)光城老板林騰蛟之邀，兩人又一前一后加入陽(yáng)光城，分別就任公司執(zhí)行董事長(zhǎng)和分管財(cái)務(wù)、證券業(yè)務(wù)副總裁，二人“帶來(lái)”高周轉(zhuǎn)模式， 助陽(yáng)光城在2018年銷售金額超千億元。

激進(jìn)過(guò)后，普遍小心謹(jǐn)慎

依賴高杠桿、高周轉(zhuǎn)和高負(fù)債，短時(shí)間內(nèi)獲得規(guī)模性增長(zhǎng)，正榮地產(chǎn)、融信中國(guó)等閩系房企的崛起，基本都這樣的共性。

在這種商業(yè)模式下，這些房企幾乎是背著“包袱”狂奔，最近幾年才逐漸放緩。

泰禾集團(tuán)是閩系上市房企激進(jìn)派代表，巔峰時(shí)期的2016年，其凈負(fù)債率高達(dá)360%，到今年一季度末仍高達(dá)279.2%。融信中國(guó)、正榮地產(chǎn)等企業(yè)也是如此，在樓市頻繁調(diào)控和融資收緊疊加效應(yīng)影響下，各個(gè)房企都在轉(zhuǎn)變策略以降風(fēng)險(xiǎn)。

2018年，正榮地產(chǎn)年銷售額突破千億，達(dá)到1080億元，當(dāng)年末凈負(fù)債率為74%，而上年末為183.2%，降速明顯。公司的定位也從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。

2018年，融信中國(guó)凈負(fù)債率140%，2019年中期，凈負(fù)債率已降至77%左右。公司總裁余麗娟對(duì)此還不太滿意，她曾對(duì)外表示，公司將繼續(xù)下調(diào)公司凈負(fù)債率指標(biāo)，并通過(guò)兩年時(shí)間優(yōu)化債務(wù)架構(gòu)，將安全邊界進(jìn)一步提升。

減少債務(wù)、降低杠桿，是閩系房企目前一致性動(dòng)作，隨著時(shí)間窗口越來(lái)越小，這些企業(yè)越來(lái)越緊迫，都怕資金危機(jī)砸到自家頭上。

畢竟，泰禾集團(tuán)從去年出現(xiàn)資金危局至今未決，已經(jīng)給同行們上了生動(dòng)的一課。

2019年上半年，泰禾集團(tuán)未新增一宗土地，靠賣項(xiàng)目賣地賣股權(quán)等方式，償還掉338億元債務(wù)。

斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，截止今年6月末，泰禾集團(tuán)債務(wù)總額仍高達(dá)2091億元。東方金誠(chéng)評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，公司在2019年至2021年，將迎來(lái)集中償付高峰，償付債務(wù)規(guī)模超千億元。

截止6月末，禹洲地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、旭輝控股和力高集團(tuán)(01622.HK)負(fù)債，同比分別增長(zhǎng)41.08%、104.83%、32.46%、33.71%和58.75%，其他房企均有不同程度增長(zhǎng)。

從已披露的2019中期業(yè)績(jī)來(lái)看，13家閩系房企中，除中駿集團(tuán)控股(01966.HK)、三盛控股(02183.HK)外，其它均增速放緩。

2019年中期業(yè)績(jī)顯示，融信中國(guó)實(shí)現(xiàn)銷售額566.77億元，同比增長(zhǎng)3.94%，上年同期銷售增速為75.7%;

今年上半年，弘陽(yáng)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額302.5億元，同比增長(zhǎng)42.7%，上年同期增速為188.4%;陽(yáng)光城上半年增速為28%，上年同期增速76.88%;

世茂房地產(chǎn)在今年上半年實(shí)現(xiàn)銷售額1003.4億元，同比增長(zhǎng)38.7%，上年同期增速為66.5%;

正榮地產(chǎn)放緩更加明顯，2018年上半年的增速為170%，今年同期降至不到1%，銷售額586.07億元。

泰禾集團(tuán)就更慘了，出現(xiàn)倒退式發(fā)展，今年上半年銷售增速為-30%以上。

這些曾經(jīng)如狼似虎的房企收獲發(fā)展規(guī)模之后，開始變得小心翼翼，不再盲目追求規(guī)模，而是尋求安全、有質(zhì)量的發(fā)展。

陽(yáng)光城執(zhí)行董事長(zhǎng)朱榮斌此前曾對(duì)外說(shuō)，“底線是保證公司安全運(yùn)營(yíng)”，公司既要保證發(fā)展，又要在負(fù)債方面規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。陽(yáng)光城從融資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)驅(qū)動(dòng)，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)向通過(guò)銷售補(bǔ)充，公司銷售回款率接近80%，在閩系房企中已是較高水平。

差距正在拉開

斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，高速增長(zhǎng)放緩后，13家閩系上市房企已出現(xiàn)分化的跡象。

從2019中期業(yè)績(jī)來(lái)看，雖然各家業(yè)績(jī)各有差異，但已形成了一部分房企繼續(xù)領(lǐng)跑，一部分房企追趕的梯隊(duì)局面。

斑馬消費(fèi)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，世茂房地產(chǎn)、陽(yáng)光城、正榮地產(chǎn)、融信中國(guó)及旭輝控股，已形成閩系房企第一梯隊(duì)。

2019年上半年，上述5家房企銷售金額均在500億元以上。其中，世茂房地產(chǎn)是唯一一家半年銷售金額超過(guò)千億、凈利潤(rùn)超過(guò)50億元的房企。

根據(jù)2019中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，世茂房地產(chǎn)、陽(yáng)光城、旭輝控股、正榮地產(chǎn)和融信中國(guó)，合約銷售金額分別為1003.4億元、700.1億元、884.4億元、586.07億元和566.77億元，合計(jì)3740.74億元，占比13家閩系上市房企總銷售金額5214.54億元的71.74%。

在營(yíng)業(yè)額方面，截止6月末，上述5家企業(yè)合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額1393.95億元，凈利潤(rùn)合計(jì)142.89億元，分別占比13家閩系上市房企總營(yíng)業(yè)額和凈利潤(rùn)的60.77%和66.24%。

從土地儲(chǔ)備總量上來(lái)看，截止6月末，上述5家房企土地儲(chǔ)備總量達(dá)到2.24億平方米，占13家房企土地總儲(chǔ)備量的62.92%。

2019年中報(bào)顯示，土地總儲(chǔ)備量最多的房企分別是世茂房地產(chǎn)、旭輝控股、陽(yáng)光城，分別擁有土地儲(chǔ)備量6407萬(wàn)平方米、6300萬(wàn)平方米和4396.59萬(wàn)平方米，合計(jì)占13家房企土地儲(chǔ)備總量的48%。

除此之外，弘陽(yáng)地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)和中駿集團(tuán)控股銷售額均在300億元以上，今年上半年，分別實(shí)現(xiàn)銷售額302.5億元、373.9億元(樂居財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù))和370.28億元。

泰禾集團(tuán)從第一陣營(yíng)跌落，主要是高速擴(kuò)張、實(shí)施高端化產(chǎn)品策略后去化周期長(zhǎng)，2018年末存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)僅0.14，遠(yuǎn)低于行業(yè)均值。

禹洲地產(chǎn)一向?qū)で蠓€(wěn)健發(fā)展，成為唯一一家徘徊在200億元至300億元區(qū)間的閩系房企，截止今年6月，公司實(shí)現(xiàn)銷售額284.74億元。今年上半年新增土地153.44萬(wàn)平方米，位于13家閩系上市房企倒數(shù)第二的位置。

受樓市調(diào)控頻繁影響，部分閩系上市房企已開始布局多元化，斑馬消費(fèi)發(fā)現(xiàn)，旭輝控股、泰禾集團(tuán)、中駿集團(tuán)控股及世茂房地產(chǎn)等均已涉足非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

這些閩系房企多元化路徑總體較為傳統(tǒng)，主要是配合房產(chǎn)主業(yè)，首先涉足商業(yè)地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。

旭輝控股將商業(yè)地產(chǎn)作為公司業(yè)務(wù)的一部分，從純開發(fā)銷售向開發(fā)銷售和自持收租發(fā)展，其還涉及物業(yè)、工程建設(shè)、教育和金融等領(lǐng)域。公司總裁林峰此前對(duì)外表示，希望未來(lái)租金占比達(dá)到收入的3成比例。

泰禾集團(tuán)涉足領(lǐng)域不僅有商業(yè)、特色小鎮(zhèn)，還在金融、養(yǎng)老、酒店等領(lǐng)域布局。中駿集團(tuán)控股的策略偏重于長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，預(yù)計(jì)2020年實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓5萬(wàn)間。

閩系房企帶頭大哥世茂房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)條線更為清晰，除了房地產(chǎn)，還向酒店、商業(yè)、娛樂、文化和服務(wù)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域推進(jìn)。

截止目前，各家房企營(yíng)業(yè)收入仍依賴于房地產(chǎn)主業(yè)，多元化業(yè)務(wù)短期內(nèi)尚難成為業(yè)績(jī)主力。