導讀:

種種跡象表明，昆士蘭州正處于其房地產周期中的“Sweet Spot”（最佳位置）。快速的人口增長幅度，就業機會的增加，以及當地房地產價格相對悉尼和墨爾本所具備的可負擔性，正在讓這片陽光燦爛的土地，吸引越來越多的房產投資者的眼光。

澳大利亞的權威房地產機構CoreLogic首席研究員Tim Lawless最近發布了一篇文章，標題為《布里斯班能否成為未來五年表現最佳的首府城市？》，引起了不少的評論和關注。

文章中提到，雖然過去十年布里斯班的房價表現不如悉尼和墨爾本，但僅僅憑借這一點，還不足以判斷未來它的表現將會反超兩位老大哥。只不過，和其他城市之間的房價差距越來越大，會讓這里的價格對投資者來說越來越有吸引力。

根據CoreLogic的數據，截止到2017年11月，墨爾本的獨立屋中位價比布里斯班高57%，悉尼的獨立屋比布里斯班更是高出驚人的102%。然而，悉尼的家庭平均收入只比布里斯班高12.9%，墨爾本的數據更是比布里斯班低了0.7%。

幾乎就在Tim Lawless發表文章的同時，《澳洲金融評論》也在近期對于2018年的昆士蘭市場發表了自己的看法，它們的主要出發點則是從歷史數據的角度來推測未來的走勢。

歷史總是驚人的相似

早在2002年，布里斯班的獨立屋價格就曾經只有悉尼的41%，這一差距也是至今為止尚未被打破的歷史記錄。不過，隨著州際移民開始從2003年大量遷入布里斯班，這里的房屋中位價開始縮小和悉尼的差距，并在2008年達到頂峰。當時，布里斯班的獨立屋中位價是悉尼的78%。

（昆士蘭與悉尼的凈移民，房價，就業數據對比。圖片來源：AFR）

在不少市場專家看來，目前的情況和2002年的有幾分相似，布里斯班的房價再次和悉尼拉開巨大的差距，人口也開始增長。對于悉尼的投資者來說， 這里的房價具有巨大的優勢，而前幾年在悉尼投資了房產的人，現在有不少Equity可以用以投資昆士蘭的房產。

（目前，布里斯班的獨立屋中位價是悉尼的43%，接近歷史低點。圖片來源：AFR）

對于這樣的變化，開發商們當然是最早嗅覺到的群體之一。澳洲最大的開發商之一Stockland就表示，目前它們有大量的來自悉尼和其他城市的買家，對于購置stockland公司在昆士蘭的項目感興趣。

比較常見的一種情況是：一個來自悉尼的家庭，擁有一套價值80萬的房產，還有20萬的貸款。他們將房產賣掉，然后去昆士蘭全款購置一套50萬以內的獨立屋，這樣還能剩下10萬左右的剩余資金。對于一些普通的澳洲人來說，這么做的魅力簡直無法抵抗。

就業數據改善明顯

雖然國際移民的數量還不如悉尼和墨爾本，但在吸引州際移民方面，昆士蘭顯然是全澳的贏家。對于大部分遷入昆士蘭的州際移民來說，布里斯班附近所在的昆士蘭東南部（South East Queensland）是他們最喜歡的居住地。

此外，這里的就業情況也在變得更好。根據CoreLogic的數據，截止到2017年11月的過去一年中，昆士蘭的工作就業機會增加了4.8%，這一數據超過了所有的其他州。從絕對數字來看，過去一年這里創造了大約113,000個就業崗位，比新州的111,000個和維州的94,000個都要更多。

Tim Lawless在他的文章中談到，過去布里斯班的房價增幅之所以沒有悉尼和墨爾本強勁，很重要的一個原因就在于這里的就業市場不如后兩者。從現在的情況來看，這一對于房產市場來說不可或缺的一環正在補上，再加上人口的涌入，對于昆士蘭房產未來的表現可謂至關重要。

州際移民撐起昆州房市

對于不少居住在悉尼和墨爾本的澳洲人來說，他們已經受夠了高房價的困擾，其中一些人已經開始用腳投票。2016-17財年，昆士蘭接受了17,426個州際移民，相比上一財年度增加了大約50%，這一數據也是全澳最高的。相反，新州，西澳，南澳及北領地的州際移民則出現了一定程度的下降。對于那些想把昆士蘭州稱為自己的家的移民來說， 這里的陽光，生活方式和低房價具有巨大的吸引力。而對于一些家庭移民來說，撇開房價不說，就連這里的學費和Child Care的價格，都要比悉尼便宜不少。

目前，昆士蘭的州際移民中，來自新州和維州的人群也占據了大多數。布里斯班的經濟學家Nick Behrens在接受澳洲金融評論采訪時表示：“人口的流動伴隨著就業機會的增加，最終會導致房地產市場的活躍，目前發生在昆士蘭市場上的情況就是這種模式的真實體現。”

據統計，上一次昆士蘭出現州際移民暴漲的高峰期出現在2002-2003年度。那一年內，這里涌入了39,207個人口。隨后，昆士蘭的樓市迎來了一波五年的漲幅。

15年后，我們似乎又回到了那類似的時間窗口。這一次，你覺得歷史是否會重演呢？