伴隨復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序推進(jìn)，北京新房成交復(fù)蘇的同時，新房入市速度也明顯加快。
券商中國記者日前根據(jù)北京市住建委公開信息統(tǒng)計，僅4月30日1天，就有4個新房項目獲發(fā)預(yù)售證，4月單月共發(fā)證14個，比去年4月(10個)還要多。而今年前3個月發(fā)放的預(yù)售證數(shù)量分別為7個、1個、3個。
同時，有機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月北京新房成交量創(chuàng)年內(nèi)新高，其中限競房仍是市場成交主力，但隨著供應(yīng)的增加，限競房庫存量仍繼續(xù)增長。(注：限競房是指通過“限房價、競地價”的土地出讓方式產(chǎn)生的商品房，在土地出讓時就提前限定房屋未來的上市銷售價格。)
接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前是在疫情之下一系列穩(wěn)經(jīng)濟措施持續(xù)出臺的情況下、以及相對寬松的貨幣政策呵護(hù)下出現(xiàn)的一個樓市的弱復(fù)蘇，因為市場庫存積壓嚴(yán)重，去化壓力和資金壓力都很大，特別是在限購限貸政策目前還保持在一個非常嚴(yán)格的限制之下，如果政策有風(fēng)吹草動，這個復(fù)蘇很難持續(xù)。
新房入市加速井噴
受疫情影響前期積壓的項目在近期入市步伐加快。
券商中國記者日前根據(jù)北京市住建委公開信息統(tǒng)計，僅4月30日1天，就有4個新房項目獲發(fā)預(yù)售證，4月單月共發(fā)證14個，比去年4月(10個)還要多。而今年前3個月發(fā)放的預(yù)售證數(shù)量分別為7個、1個、3個。
券商中國記者梳理統(tǒng)計，4月所發(fā)14個預(yù)售證中，有9個是限競房項目，3個純商品房，2個共有產(chǎn)權(quán)房，限競房仍是北京新房市場供應(yīng)主力。這些項目大部分都是老項目后期，純新盤只有不多。從區(qū)域來看，大都在昌平、順義、密云、大興、房山等區(qū)域，個別位于望京和通州。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，4月北京獲得預(yù)售證的9個限競房項目，供應(yīng)房源套數(shù)合計4453套，供應(yīng)面積合計47.64萬平方米。
對于4月新房入市加快的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受券商中國記者采訪時表示，去年上半年出讓的土地本來應(yīng)該在今年一季度密集入市的，但是一季度因為疫情影響沒有入市，所以不僅4月入市加快了，五六月份更是一個井噴期。
“據(jù)我了解，現(xiàn)在在北京住建委排隊、已經(jīng)具備預(yù)售條件、沒有拿到預(yù)售證的大概有30個項目，總計2萬套房子。”張大偉對券商中國記者說。
對于4月取證入市項目近期是否有優(yōu)惠活動，券商中國記者從多個項目售樓處了解到，部分項目最近有推出特價房，大部分項目的優(yōu)惠折扣則是根據(jù)客戶的首付比例多少來具體申請的，如對首套房4成首付能在月底前付清的可以有2個點的優(yōu)惠，如果首付比例更多可以再額外申請。另外，還有個別項目對于首套房客戶可以做到35%的首付比例。
4月新房成交創(chuàng)年內(nèi)新高
根據(jù)北京中原的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，4月北京新建住宅市場(不含回遷房，剔除共有產(chǎn)權(quán)房，含普通住宅、豪宅、別墅)各區(qū)總成交額173.35億元，環(huán)比上漲53%，同比下跌7%;總成交套數(shù)3118套，比3月增加1216套，超過去年4月成交量，創(chuàng)今年新高;成交均價49756元/平方米，比3月下降1799元/平方米。
在限競房成交市場方面，4月整體成交市場量升價跌，包括大興金茂悅、金辰府、京投發(fā)展臻御府等69個限競房項目有成交記錄，成交額101.05億元，環(huán)比3月增長4成;共成交2180套，比3月增加766套，成交套數(shù)超過去年10月和12月的水平，接近今年1月的成交量(2222套)。其中，普宅住宅成交2081套，比3月增加738套，別墅成交99套，比3月增加28套。
價格方面，限競房最新平均成交價48085元/平方米，比3月減少2483元/平方米。
剛剛過去的“五一”小長假里，北京不少新房項目的售樓處人頭攢動，客戶爆棚。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月1日至5日期間，北京新房市場成交量同比去年五一假期(放假4天)增長4.85倍，成交面積8.7萬平米，同比增長4.63倍。
貝殼研究院首席分析師許小樂認(rèn)為，與節(jié)前預(yù)期一致，一方面整體市場供應(yīng)量充足，加上房企回款意愿強烈，很多房企在“五一”假期之前已經(jīng)開始籌備打折促銷，供應(yīng)端準(zhǔn)備充足。同時疫情防控等級在4月30日起降低，市場信心極大提升，不乏部分抄底心態(tài)，市場升溫，壓抑已久的購房需求在“五一”假期集中釋放。但今年“五一”成交套均面積為120平米，為2016年以來的最低值，可見剛需客戶是帶動市場快速回暖的主力人群。
市場回暖還是“虛假繁榮”?
近期北京新房成交量大漲是否意味著市場回暖了?這種趨勢能否持續(xù)?
對此，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅接受券商中國記者采訪時認(rèn)為，判斷市場的冷暖程度應(yīng)從供、銷、存這三個數(shù)字去判斷：雖然4月份的成交有回暖，而且比去年同期新房市場的成交量還要好，“五一”期間的成交量也不錯，但是成交量不足以去化供應(yīng)量。同時，這些成交量的提升，在很大層面上是開發(fā)商在價格上做出讓步的結(jié)果，所以新房市場其實是分流了一部分二手房市場的客戶。此外，因為持續(xù)的供過于求，市場的庫存積壓非常嚴(yán)重，已供應(yīng)沒銷售的庫存疊加已供地沒上市的潛在庫存，無論是去化壓力還是資金壓力都很大，而且這種壓力在短時間內(nèi)很難得到緩解，因為北京的供地量還在持續(xù)增加，今年到現(xiàn)在，北京土地出讓金已經(jīng)有900多億了。
“特別是在限購限貸政策目前還保持在一個非常嚴(yán)格的限制之下，我們看到這個市場面上貌似的這種繁榮，我覺得是虛假繁榮。”郭毅對券商中國記者說。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，現(xiàn)在是在疫情之下一系列穩(wěn)經(jīng)濟措施持續(xù)出臺的情況下、以及相對寬松的貨幣政策呵護(hù)下出現(xiàn)的一個樓市的弱復(fù)蘇，如果政策有風(fēng)吹草動，這個復(fù)蘇就很難持續(xù)下去，因為供給量還是很大的。
已供限競房整體銷售率約50%
盡管在4月的北京限競房市場中，有個別限競房開盤熱銷，如金茂北京國際社區(qū)、中海寰宇時代兩個樓盤成交均超過200套，但是從庫存來看，北京整體限競房銷售壓力仍較大。
北京中原數(shù)據(jù)顯示，截止2020年4月底，北京限競房上市存量29922套，庫存量繼續(xù)增長，大興庫存套數(shù)依然最高，占比達(dá)到24%，環(huán)比持平，僅東城、西城2區(qū)域沒有限競房項目。
由于供應(yīng)房源數(shù)量較多，自2018年6月10日首批限競房項目開盤入市至今，將近兩年的時間里，項目整體去化情況并不理想，雖有部分熱銷案例出現(xiàn)，但滯銷是普遍現(xiàn)象。
因政府在賣地時就限定了未來商品房的銷售均價，所以限競房售價通常只是周邊商品房甚至是二手房的70%-80%。郭毅對券商中國記者說，但是從已入市的限競房銷售情況來看，并未憑借突出的價格優(yōu)勢取得壓倒性勝利，一半的購房者購買了限競房，另外一半則仍然選擇了市場化的商品房。
據(jù)郭毅統(tǒng)計，截止目前，北京一共供應(yīng)了69110套限競房，整體銷售率約為50%。當(dāng)前，北京82個成交限競房中有40個項目銷售過半，其中25個項目的簽約率超過70%。
低于限價開盤成普遍現(xiàn)象
除了限競房的井噴供應(yīng)外，張大偉認(rèn)為，北京樓市庫存嚴(yán)重積壓的主要原因還與信貸政策過嚴(yán)有關(guān)。“目前北京新建住宅庫存中，按照現(xiàn)有的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，大部分限競房已是非普通住宅，平均單套簽約金額530萬，基本都得按照首套房40%、二套房80%計算首付，這使得全北京市場整體陷入去化難的局面。”他說。
由于北京限競房供應(yīng)分布明顯扎堆，部分供應(yīng)井噴的區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)價格調(diào)整。
券商中國記者了解到，位于房山區(qū)的中駿·云景臺，精裝修交付的均價2.8-2.9萬元/平方米，比該地塊政府限定均價3.5萬元/平方米低了7000元/平方米;位于大興區(qū)的和悅春風(fēng)，預(yù)售均價3.5萬元/平方米(含裝修)，而政府限定均價是4.2萬元/平方米;更有個別項目目前售價已經(jīng)較首期開盤時降了1萬元/平方米，但仍未賣完。
郭毅告訴券商中國記者，目前在售項目和未來計劃上市的項目，其價格低于政府限定價格是個普遍現(xiàn)象，有新的新項目開盤價格卡在成本線，稍微能有一點點盈利空間就往外賣了，很多項目虧著錢也在賣，因為在可以預(yù)見的未來看不到盈利的可能性。
不過，張大偉對券商中國記者表示，北京累計供應(yīng)限競房已經(jīng)超過7萬套，而土地到日前一共供應(yīng)了1000萬平米，大約也就是10萬套，限競房可以說已經(jīng)過了井噴期，后續(xù)雖然依然有零星土地供應(yīng)，但限競房撤退已成定局，這種情況下定價邏輯也會出現(xiàn)變化，因為過去是扎堆蜂擁入市，未來這種定價的互相踩踏效應(yīng)也將減少，對于市場來說，穩(wěn)定會為主，如果繼續(xù)降息的話，局部區(qū)域也有可能出現(xiàn)價格的輕微上行。
北京房協(xié)副會長兼秘書長陳志認(rèn)為，在疫情穩(wěn)定之后，北京四月份的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯的回溫，建議房企要搶占窗口期，同時在現(xiàn)金流上要慎重，在對待用戶上要寬善，在產(chǎn)品上要創(chuàng)新。(記者 張達(dá))
