正在進(jìn)行重大資產(chǎn)重組而處于停牌期的中糧地產(chǎn)股份有限公司(以下簡稱中糧地產(chǎn))發(fā)布了2017年報，全年實(shí)現(xiàn)銷售額261.59億元，由于可結(jié)轉(zhuǎn)房屋銷售面積的減少，全年?duì)I業(yè)收入140.42億元，同比下降22%，實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤9.45億元，同比增長31%。
披露的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，中糧地產(chǎn)ROIC數(shù)值(投資回報率)僅僅不到3%，并且較15.44%的ROE值(凈資產(chǎn)收益率)也顯著偏低，明顯異于同類企業(yè)，一定程度反映出公司雖然盈利能力還可以，但相對于所承擔(dān)的風(fēng)險而言，其盈利質(zhì)量并不夠好。
是什么原因造成中糧地產(chǎn)盈利質(zhì)量偏低的呢?
新浪財經(jīng)結(jié)合公司實(shí)際情況并查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，主要原因是中糧地產(chǎn)并表后17.35億凈利潤中，少數(shù)股東權(quán)益有7.9億，占比明顯偏高，也就是公司通過合作開發(fā)而不是自己獨(dú)立完成的項(xiàng)目占比偏多，其次公司較多的使用了財務(wù)杠桿，負(fù)債率偏高，據(jù)披露數(shù)據(jù)顯示中糧地產(chǎn)負(fù)債率達(dá)84.5%，明顯高于同類企業(yè)。
中糧地產(chǎn)投資指標(biāo)速覽：
| 類別 | 指標(biāo) | 數(shù)值 |
| 核心指標(biāo) | 營業(yè)收入 | 140.42億元（下降22.1%） |
| 扣非凈利潤 | 8.43億元（增長67.12%） | |
| 平均融資成本 | 4.3%-8.5% | |
| 盈利能力 | 銷售毛利率 | 36.33% |
| 扣非凈利率 | 12.35% | |
| 加權(quán)凈資產(chǎn)收益率（ROE） | 15.44% | |
| 投資回報率（ROIC） | 2.98% | |
| 償債能力 | 資產(chǎn)負(fù)債率 | 84.5% |
| 流動比率 | 1.35 | |
| 現(xiàn)金流負(fù)債比例 | 0.04 | |
| 營運(yùn)能力 | 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 | 0.21 |
| 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 | 72 |
(注釋：類別指標(biāo)為新浪財經(jīng)依據(jù)日常投資者所關(guān)注的財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而分類設(shè)定)
加速主業(yè)整合 2018年要“大躍進(jìn)”？
在地產(chǎn)主業(yè)方面，新浪財經(jīng)注意到，2017年公司計劃住宅新開工面積139.68萬平米，而實(shí)際新開工面積為115.09萬平米，比計劃新開工面積少近五分之一。針對此項(xiàng)變化，中糧地產(chǎn)在年報中解釋，主要是因?yàn)?017年為順應(yīng)市場變化，對部分項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行了調(diào)整和優(yōu)化，導(dǎo)致部分項(xiàng)目的新開工進(jìn)度慢于預(yù)期。
同時，中糧地產(chǎn)2018年計劃新開工面積將達(dá)389.28萬平方米，同比2017年計劃開工面積大幅增長近兩倍，明顯加快了業(yè)務(wù)發(fā)展步伐。這點(diǎn)從新浪財經(jīng)統(tǒng)計的公司2017年相關(guān)經(jīng)營指標(biāo)中，新增面積大幅增加349.58萬平數(shù)據(jù)中似乎也能得到印證，見下表。
在加快步伐發(fā)展主業(yè)的同時，公司還對非主業(yè)進(jìn)行了剝離。2017年初，公司出售了旗下食品業(yè)務(wù)——金帝巧克力，交易價格為2.06億元，公司從該剝離事項(xiàng)中取得了1.09億元的純利潤。
中糧地產(chǎn)經(jīng)營指標(biāo)速覽：
| 銷售面積（㎡） | 銷售金額（億） | 銷售均價 | 土地儲備（㎡） | 新增面積（㎡） | 新開工面積（㎡） |
| 85.38萬 | 261.6 | 30639元/㎡ | 710.25萬 | 349.58萬 | 115.09萬 |
除了加快步伐、聚焦主業(yè)外，公司在大股東中糧集團(tuán)“強(qiáng)地產(chǎn)”的戰(zhàn)略方針下，啟動了重大資產(chǎn)重組。
在最新的年報中，公司透露，本次重組標(biāo)的資產(chǎn)初步確定為Vibrant Oak Limited(中文名稱為“明毅有限公司”，一家在英屬維爾京群島設(shè)立的公司，大悅城的控股股東)100%股權(quán)。公司期望通過本次重組，與大悅城形成住宅、商業(yè)板塊的優(yōu)勢互補(bǔ)，打造統(tǒng)一的房地產(chǎn)專業(yè)化平臺，在地產(chǎn)主業(yè)中注入新的商業(yè)地產(chǎn)元素，變身一家全業(yè)態(tài)地產(chǎn)公司。
但自2017年7月24日起由于該重大重組事項(xiàng)停牌，至今已長達(dá)8個月，而且資產(chǎn)重組仍未完成。
不過，從另一個當(dāng)事人大悅城，在剛剛過去的3月12日2017年度業(yè)績說明會上，其財務(wù)總監(jiān)許漢平表示，對于目前正在進(jìn)行的重組事項(xiàng)，由于涉及到兩家國有企業(yè)上市公司重組，所以流程上相對復(fù)雜一點(diǎn)，停牌時間確實(shí)稍微長了一些，但“應(yīng)該很快就會有消息了”。
停牌期間多名高管相繼辭職
在公布年報的同時，公司還對存貨、應(yīng)收款項(xiàng)、商譽(yù)、長期股權(quán)投資、固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)等資產(chǎn)進(jìn)行了減值測試，并實(shí)施了減值計提，擬計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備共計 2.38億元，其中計提壞賬準(zhǔn)備金額最多，達(dá)1.76億元。
此外，新浪財經(jīng)還注意到，自2018年初至今以來僅僅不到3個月的時間內(nèi)，包括一名副總經(jīng)理、兩名獨(dú)董、一名董事、以及一名監(jiān)事在內(nèi)，共計5名公司董監(jiān)高“因工作調(diào)動原因”，先后辭職。由于公司處于重組靜默期已長達(dá)8個月，期間沒有任何調(diào)研接待和公開研報，具體原因還不得而知。(文/丁昊)
關(guān)于中糧地產(chǎn)，您可能還關(guān)心的信息：
| 貢獻(xiàn)稅費(fèi) | 高管人均薪酬 | 高管人數(shù) | 員工人均薪酬 | 員工人數(shù) | 政府補(bǔ)助 | 招待費(fèi) | 廣告費(fèi) |
| 36億 | 92.3萬 | 17人 | 20.64萬 | 3307人 | 274萬 | 未披露 | 10344萬 |
(說明：貢獻(xiàn)的稅費(fèi)=支付的各項(xiàng)稅費(fèi)-收到的稅收返還+期末應(yīng)交稅費(fèi)-期初應(yīng)交稅費(fèi))
