房企融資“輸血” 發(fā)力境外融資

境內(nèi)融資緊縮，2月房企境外融資計(jì)劃近90億美元，最高利率達(dá)到15.5%

創(chuàng)意圖片/新京報(bào)記者 王遠(yuǎn)征

進(jìn)入2月，房企融資仍是看點(diǎn)，而且融資方式更加多樣化，不僅局限于公司債、短期融資、ABS(資產(chǎn)證券化)，還包括大量的境外融資。其中在短短5天內(nèi)，房企境外融資及融資計(jì)劃已經(jīng)超過30億美元。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2月房企境外融資計(jì)劃近90億美元。

不過，從金融主管部門不斷點(diǎn)名房地產(chǎn)金融的態(tài)度來看，融資環(huán)境并不寬松。2019年，企業(yè)盈利能力預(yù)期下降，短期償債壓力加大，再融資渠道仍是房企要勇闖的“命門”。

境內(nèi)融資收緊，房地產(chǎn)凈融資僅為43億

春節(jié)后，從龍頭房企到小房企的融資舉動(dòng)仍然不斷。

2月23日，碧桂園在2019年公開發(fā)行的58億元公司債券狀態(tài)更新為“已回復(fù)交易所意見”。而此前碧桂園一宗ABS計(jì)劃也有新進(jìn)展，2月20日狀態(tài)變更為“已反饋”，擬發(fā)行金額12.50億元。

2月25日，深交所披露信息顯示，萬科一宗ABS計(jì)劃進(jìn)展也順利，狀態(tài)變更為“已受理”。據(jù)悉萬科-平安證券購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃擬發(fā)行金額為17.37億元。

2月27日，金地集團(tuán)發(fā)行2019年度第一期超短期融資券，發(fā)行金額30億元，其中9億元擬用于補(bǔ)充旗下10家子公司的營(yíng)運(yùn)資金，21億元用于兌付發(fā)行人到期債券。

而在同一天美的置業(yè)公開發(fā)行2019年第二期公司債券，發(fā)行規(guī)模不超過10億元。

看似融資不斷，不過，境內(nèi)融資規(guī)模仍在縮減。據(jù)國信證券信息顯示，截至2月26日，2月產(chǎn)業(yè)債凈融資較1月明顯回落，具體到房地產(chǎn)行業(yè)，2月房地產(chǎn)行業(yè)2月凈融資43億元，較1月減少137億元，房地產(chǎn)行業(yè)凈融資仍然維持較弱的格局。

ABS的發(fā)行也并不順利。據(jù)WIND的數(shù)據(jù)顯示，1月ABS發(fā)行總數(shù)為94只，2月僅有13只，成為一年來ABS發(fā)行量最低的月份。而在去年11月及12月發(fā)行總數(shù)均過百只，隨著整體規(guī)模的減少，房地產(chǎn)行業(yè)的ABS大幅縮減也是必然。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從數(shù)量上看，ABS發(fā)行數(shù)量大幅減少，這或許與審核趨嚴(yán)有關(guān)。

據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)的信息顯示，在1月不到半個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，已有6個(gè)房地產(chǎn)類的ABS被暫停。隨著房企ABS到期集中兌付來臨，警惕風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量成為審核關(guān)注點(diǎn)。

2月境外融資計(jì)劃近90億美元

在境內(nèi)融資不暢的同時(shí)，更多的房企開始關(guān)注美元債發(fā)債主體的再融資能力。春節(jié)后,從2月11日至2月15日的5天內(nèi)，房企境外融資及融資計(jì)劃已經(jīng)超過30億美元。

2月21日，富力地產(chǎn)間接子公司發(fā)行8.25億美元的優(yōu)先票據(jù)，最高利率為8.625%。與此同時(shí)，當(dāng)代置業(yè)宣布，額外發(fā)行2020年到期的2億美元利率15.5%的綠色優(yōu)先票據(jù)。此外，合景泰富集團(tuán)也擬進(jìn)行擔(dān)保美元定息票據(jù)的國際發(fā)售，但票據(jù)的本金額、利率等尚未確定。

2月26日，華潤(rùn)置地發(fā)布公告稱，發(fā)行3億美元于2024年到期的3.75利息票據(jù)以及5億美元于2029年到期的4.125利息票據(jù)。

在同一天，融信中國、弘陽地產(chǎn)、國瑞置業(yè)宣布發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)，總額共7.6億美元，其中國瑞置業(yè)公告稱，發(fā)行于2022年到期的1.6億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率達(dá)到了13.5%。

而在2月27日，禹州地產(chǎn)向香港聯(lián)交所申請(qǐng)批準(zhǔn)發(fā)行于2024年到期的5億美元優(yōu)先票據(jù)買賣生效。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后，已經(jīng)有超過25家房企發(fā)布境外融資的信息，融資計(jì)劃已經(jīng)接近90億美元。其中部分企業(yè)顯現(xiàn)多次融資，比如融創(chuàng)、旭輝、融信、佳兆業(yè)、龍光、華潤(rùn)、華夏、禹洲也均有密集融資舉動(dòng)。

中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，綜合來看，融資成本在6%-11%之間，融資成本相比去年有所下調(diào)。

不過，據(jù)新京報(bào)記者觀察發(fā)現(xiàn)，雖然個(gè)別大房企的融資成本出現(xiàn)下降，但是中小房企的美元融資成本仍然居高不下。國瑞置業(yè)發(fā)行的1.6億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率達(dá)到了13.5%。而當(dāng)代置業(yè)1.5億美元債票面利率更是高達(dá)15.5%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從目前來看，房企對(duì)融資渴求比較大，先獲得資金再考慮兌付問題，是普遍的心態(tài)。目前房企融資主要是為了提前償債，是以獲取資金為導(dǎo)向。但部分融資成本高，是一種潛在的負(fù)擔(dān)。

融資環(huán)境或?qū)捤?

房企出現(xiàn)大量利率較高的海外融資與當(dāng)前形勢(shì)有關(guān)。

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期的預(yù)期非常強(qiáng)，房企更關(guān)注資金鏈的安全，體現(xiàn)在拿地預(yù)計(jì)將更加謹(jǐn)慎，越來越多的房企抓緊窗口期，加快融資以應(yīng)對(duì)未來的還債高峰期。

從融資公告內(nèi)容來看，債務(wù)再融資仍是房企融資的主要目的。為此，房企的債務(wù)違約也成為關(guān)注點(diǎn)。據(jù)WIND信息顯示，截至2月28日，房地產(chǎn)行業(yè)的違約債有6筆，34.9億元，占比2.62%，不過，從數(shù)據(jù)來看，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于制造業(yè)的41.05%。

在光大證券分析師劉琛看來，從美元債到期的規(guī)模來看，2019年至2021年存量債的到期壓力較大。

2月27日，證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿首次亮相國新辦發(fā)布會(huì)時(shí)提到，要做好股票質(zhì)押、債券違約、私募基金等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的防范化解。

而在前兩天，銀保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)將繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款繼續(xù)實(shí)行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)。而央行亦表示，要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理。

從金融主管部門的態(tài)度來看，房企的融資環(huán)境并不會(huì)寬松。

不過，中信證券認(rèn)為，盡管2月由于春節(jié)原因，預(yù)計(jì)融資增長(zhǎng)并不會(huì)和1月一樣超預(yù)期，也沒有看到房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放大幅增長(zhǎng)，但在微觀層面的確看到了房企融資成本的下降，融資趨松。不少企業(yè)趁這個(gè)窗口，也在積極替換高息負(fù)債。考慮到當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券供求兩旺，信用利差也有收窄的跡象，預(yù)示著未來企業(yè)可支配的資金，可能比預(yù)想更好。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，融資密集其實(shí)是一個(gè)相對(duì)令人振奮的信號(hào)，房企此前拿地動(dòng)作比較畏縮，其實(shí)與資金方面的壓力有關(guān)。從融資環(huán)境來說，總體上顯現(xiàn)出寬松的狀態(tài)，當(dāng)然寬松也不是說無節(jié)制寬松。預(yù)計(jì)到了2019年第四季度，房企的資金壓力才會(huì)真正緩解。