盤和林

據(jù)《證券時(shí)報(bào)》報(bào)道，近期多地房貸利率出現(xiàn)松動(dòng)，有銀行悄然下調(diào)了首套房貸的利率，部分銀行開始執(zhí)行首套房利率基準(zhǔn)上浮10%、二套上浮15%的政策，而原本需要排隊(duì)等貸的情況也在減少。房地產(chǎn)熱門城市北京、廣州、杭州、佛山等出現(xiàn)部分銀行下調(diào)房貸利率的現(xiàn)象，是去年以來首次多城同時(shí)出現(xiàn)房貸利率下調(diào)。

近期樓市利率松動(dòng)與央行貨幣政策不無關(guān)系。從今年年初開始，央行貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)都是外緊內(nèi)松定向放水，使得素來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)偏愛有加的銀行也“身不由己”。10月15日，央行宣布下調(diào)各大主要銀行存款準(zhǔn)備金一個(gè)百分點(diǎn)，雖然本意是用于償還本月中旬到期的4500億MLF(中期借貸便利)，但是除去此部分，市場上還會(huì)有7500億元的增量資金。銀行后庭資金池充盈必然會(huì)利好房地產(chǎn)企業(yè)，緩解樓市利率壓力。利用政策的喘息空隙，銀行能同時(shí)利用相關(guān)的貸款業(yè)務(wù)增加自身超額準(zhǔn)備金，為自身未來市場經(jīng)營留下更大空間，因此房地產(chǎn)信貸利率的降低就不在意料之外了。

銀行利率松動(dòng)給了不少房企喘息的機(jī)會(huì)。原有的重資產(chǎn)、高杠桿的發(fā)展模式，讓不少房企都背上了巨額的債務(wù)壓力。根據(jù)海通證券統(tǒng)計(jì)，在樓市火爆的2016年，各大房企紛紛乘其東風(fēng)，大舉借債，全年房企發(fā)債總量為1.14萬億元，償還量卻只有0.07萬億，凈融資超過1萬億，而當(dāng)國家開始鐵腕治理房地產(chǎn)市場之后，2017年房企融資能力全面縮水，而根據(jù)對(duì)債務(wù)還款期的調(diào)查，當(dāng)前房企存量債務(wù)到期壓力集中在2018年至2021年，今年正是房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)的一年，這讓不少房企走上了破產(chǎn)、被并購的道路。此時(shí)銀行利率松動(dòng)，對(duì)于不少房企來說是雪中送炭。

在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策開始逐步顯效、樓市進(jìn)入調(diào)整階段的時(shí)候，銀行利率開始松動(dòng)，有人猜測是國家頂不住壓力，要讓樓市回暖，重回原有增長速度，事實(shí)上這種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的，調(diào)控樓市、促使房地產(chǎn)趨于平穩(wěn)依然是近期以及未來的重要工作之一。

首先，此次利率松動(dòng)主要針對(duì)首套房。

之前國家對(duì)于房貸利率的控制是為了能夠降低居民杠桿率，抑制房屋非剛性需求。但是，在這種政策之下，的確對(duì)一些中低收入的剛需人群造成了一些“誤傷”，所以，國家開始進(jìn)行政策彌補(bǔ)，逐步完善相關(guān)機(jī)制。

據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，10月以來，中行首套房貸利率從上浮15%下調(diào)為上浮10%，四大行大部分網(wǎng)點(diǎn)也都開始下調(diào)上浮比例，在杭州等部分地區(qū)開始執(zhí)行首套房上浮10%，二套房上浮15%的政策，若以100平方米均價(jià)1萬元的房屋來計(jì)算，首套房利率上浮比例降低，能夠?yàn)橹械褪杖肴巳簻p輕大約2萬元左右的首付壓力。

其次，是對(duì)于非首套房以及非剛需人群購買房屋的限制依然存在。受首套房貸利率下調(diào)影響，少數(shù)銀行二套房利率也隨之下調(diào)，但是占比較低，而且，對(duì)于二套房購買的其他限制依然存在，例如公積金等政策還是將不少蠢蠢欲動(dòng)的投機(jī)者拒之門外，不少地區(qū)之前的“限售”“限購”等政策也并沒有減輕。

所以，此次利率松動(dòng)只是為了利好剛需人群，逐步修整樓市 “一刀切”遺留的問題，促進(jìn)房屋回歸居住屬性，讓更多的人有所居。對(duì)于非剛需人群以及投機(jī)者來說，樓市的大門依然對(duì)他們保持嚴(yán)格的限制，力度并沒有有所減少，國家在調(diào)控樓市上的態(tài)度依然是堅(jiān)決的。

房地產(chǎn)行業(yè)與國家經(jīng)濟(jì)有著緊密的關(guān)聯(lián)，對(duì)樓市嚴(yán)加調(diào)控并不意味著要讓其從此萎靡，社會(huì)也不應(yīng)當(dāng)“聞房色變”，而利率的松動(dòng)也正是給房企以及市場提供一個(gè)信息，國家會(huì)依然堅(jiān)定地調(diào)控樓市，保障民眾的居住需求，但也會(huì)給予房企一定的支持，讓房地產(chǎn)市場健康、平穩(wěn)的發(fā)展。