智通財經APP獲悉，中信證券(600030)發(fā)布研究報告稱，三高的住宅開發(fā)業(yè)務暮色沉沉，向高質量經營性不動產轉型已經成為房企高質量發(fā)展的主要路徑。在轉型過程中，資源和能力的先發(fā)優(yōu)勢存在。房地產行業(yè)將逐漸分化出三類平臺，即開發(fā)運營平臺，REITs平臺和服務平臺，輕重將再度合流。未來房地產板塊投資的關鍵，在于發(fā)掘核心資產，擁抱核心能力。看好具備廣闊成長空間的服務平臺，看好具備可持續(xù)的核心資產營建和運營能力的平臺。也看好租金高度穩(wěn)定，需求分散度高或運營穩(wěn)定性強的REITs平臺。

▍中信證券主要觀點如下：

三高的住宅開發(fā)業(yè)務暮色沉沉。

(資料圖片)

政策固然積極推動住房需求合理釋放，但也約束房價彈性。房價平穩(wěn)，新房和二手房供給十分龐大，中低線區(qū)域住宅開發(fā)項目的凈利潤率日趨波動。企業(yè)無法同時維持周轉率和項目的凈利潤率，要么聚焦核心城市縮量拿地，要么下沉低線區(qū)域冒去化和盈利能力風險。這樣一來，企業(yè)住宅開發(fā)ROE可能趨于下降，且波動加大。

以高質量經營不動產為核心的新發(fā)展模式正快速成為行業(yè)標準。

大房企的經營性業(yè)務收入和資產占比自2017年至今分別上升了0.9和2.1個百分點。雖然經營性不動產的總供給也不少，但相比住宅物業(yè)，經營性不動產的位置質素差異大，運營呈現(xiàn)分化明顯，部分企業(yè)所營建的優(yōu)質不動產資產組合NOI/cost超過5%并不罕見。

資源和能力互相成就，C-REITs東方破曉。

企業(yè)的經營性資產積累本身也在提升企業(yè)資產運營的能力，而這種能力則反哺資產運營效率進一步提升。一部分轉型迅速的房地產公司積累了現(xiàn)代化的不動產資產運營提效能力，其擴大不動產資產組合的障礙已經只在資產負債表。

截至2023年5月25日，REITs市場的規(guī)模已經達到892億元，產權類REITs的2023年平均預期現(xiàn)金分派率為3.7%。C-REITs已經成為優(yōu)質不動產出表的最佳通道，并將徹底改變房地產行業(yè)的競爭格局和整體生態(tài)。

房地產企業(yè)將分化為三類不同角色的平臺，輕重將再度合流。

將經營管理受益權和不動產資產徹底分離，不符合絕大多數(shù)經營性不動產的特征，未來房地產行業(yè)的輕重將再度合流，開發(fā)運營平臺、服務平臺和REITs平臺將共同承擔不動產開發(fā)、建設、運營、持有和服務的工作。

這其中，REITs平臺是全新事物，適合青睞穩(wěn)定現(xiàn)金流入的投資者，而開發(fā)運營平臺則多從開發(fā)商轉型而來，其既在某一些業(yè)態(tài)具備獨特運營優(yōu)勢，又可能持有REITs的份額。

聚焦核心資產，堅守關鍵能力。

地域、業(yè)態(tài)和可替代性都是衡量核心資產的重要標準。核心資產并不是靜態(tài)的，而是動態(tài)的。不動產開發(fā)運營平臺在不同業(yè)態(tài)領域的規(guī)模壁壘、用戶圈子壁壘和持續(xù)拓展空間，決定了這些平臺積累核心資產的潛力。REITs市場為核心資產當前的價值提供了估值錨。輕資產的服務平臺，尤其是物業(yè)管理公司可能在三季度度過預期低谷，部分物業(yè)管理公司也迎來了良好的投資機會。

風險提示：

部分企業(yè)住宅開發(fā)業(yè)務規(guī)模面臨縮減壓力的風險。部分物業(yè)管理公司減值計提尚不充分的風險。2023年4月以來房地產市場持續(xù)下行，從而拖累企業(yè)業(yè)績的風險。部分經營性房地產運營質素差的風險。