交匯點(diǎn)訊 城市通過(guò)舊區(qū)拆遷、異地安置、原址開(kāi)發(fā)等途徑“經(jīng)營(yíng)城市”，彌補(bǔ)改造成本并獲得增值收益，是城市改造常用手段。然而當(dāng)大規(guī)模舊改接近尾聲，城市只剩下“小而散”零星待改地塊時(shí)，片區(qū)狹小且規(guī)劃受限，沒(méi)有太大商業(yè)價(jià)值，開(kāi)發(fā)積極性低，這些“城市經(jīng)營(yíng)”手段便行不通了。然而零星舊區(qū)面積雖小，對(duì)損害了城市整體環(huán)境品質(zhì)，老百姓住房“急難愁盼”問(wèn)題也要盡快解決，對(duì)此城市該怎么辦？
圖為秦淮區(qū)大陽(yáng)溝待改舊區(qū) 范俊彥 攝
(資料圖片僅供參考)
“當(dāng)市場(chǎng)手段不再靈驗(yàn)時(shí)，城市要對(duì)舊改‘兜底保障’，因?yàn)榘傩站幼「纳啤⒊鞘衅焚|(zhì)提升是城建根本宗旨。”南京舊改項(xiàng)目最多的秦淮區(qū)更新辦有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，他們?cè)诹阈桥f改中打破了傳統(tǒng)征收拆遷辦法，取而代之為就地改造、居民回遷、漸進(jìn)更新等手段，建立多元資金籌集機(jī)制彌補(bǔ)改造成本，先期改造的石榴新村、大陽(yáng)溝等片區(qū)，居民支付三四千元/平方米，就能住上和舊房等面積的“新套房”。
地塊小臟亂差，晨起如廁要“錯(cuò)峰”
秦淮區(qū)去年有9個(gè)項(xiàng)目列入南京城市更新計(jì)劃，占全市64%；今年南京公布的兩批舊改項(xiàng)目中，秦淮區(qū)又有大陽(yáng)溝、小松濤巷等地塊“上榜”，足見(jiàn)該區(qū)舊改任務(wù)之重。
“慢些走啊，家里光線不好呢！”上周末晌午，記者頂著大太陽(yáng)來(lái)到秦淮區(qū)大光路大陽(yáng)溝58號(hào)王敬珍老人家，因?yàn)椴粔蜃。以诶衔萏炀锎盍税宸孔霾蛷d，又在“餐廳”外壘了廚房，家里成了“三進(jìn)弄堂”，低矮、逼仄而昏暗。
在大陽(yáng)溝58號(hào)，像王敬珍這樣搭建插建的比比皆是，整個(gè)片區(qū)高高低低、凌亂不堪，品相質(zhì)量都不如近郊已拆的城中村。“我們這里住戶最怕兩樣，一是水（下雨），二是火（失火）。”王敬珍說(shuō)，夏天打雷下雨，她就心驚膽戰(zhàn)，下大雨時(shí)家里積水常常淹到腳踝；另外巷道窄小，消防車進(jìn)不來(lái)，有一次隔壁小區(qū)失火，住戶擔(dān)心禍及自身，全跑出去了。
負(fù)責(zé)大陽(yáng)溝改造的秦淮區(qū)明商集團(tuán)潘孝梅說(shuō)，大陽(yáng)溝四個(gè)片區(qū)，住戶面積平均四五十平方米，最小的只有10來(lái)平方米，最早的40年代就搭建了，不通管道氣，家家用痰盂，“大方便”要去公廁。“我們老人都自覺(jué)養(yǎng)成習(xí)慣了，早晨不跟年輕人、孩子爭(zhēng)著上公廁，等他們上班、上學(xué)后再去，錯(cuò)峰如廁。”66歲的住戶程安國(guó)說(shuō)。
圖為秦淮區(qū)大陽(yáng)溝待改舊區(qū) 范俊彥 攝
和大陽(yáng)溝相比，更新改造前的王府大街石榴新村在“城市圖斑”上更加扎眼，這里抬頭就能看到高樓幢幢的新街口商務(wù)區(qū)，一街之隔又是環(huán)境清雅的朝天宮，成為繁華都市的“灰色背影”。“改造前，我在這里住了快40年了，一家五口擠在不到30平方米的平房里，后來(lái)家里添丁，蓋了2樓。”老住戶龔俊說(shuō)，像他家這樣，石榴新村家家蓋了加寬2樓、甚至3樓，房摞房、房搭房，密密匝匝、層層疊疊，“起居沒(méi)有隱私，廚房都緊挨著，老鼠、蟑螂亂串亂跳，有的住戶家里看過(guò)蛇吊在梁上，簡(jiǎn)直嚇?biāo)懒恕壹叶寂沃幸惶熳∩铣商鬃》浚 ?/p>
征收難成本高，政府平臺(tái)來(lái)“操盤”
像大陽(yáng)溝、石榴新村這樣的舊改小區(qū)，環(huán)境臟亂差，住戶拆改意愿強(qiáng)烈，為何遲遲未予改造？“地塊小而散，住戶多而雜，征收成本高，老城規(guī)劃限制嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)不足以平衡資金。”潘孝梅解釋說(shuō)，征收難度大，開(kāi)發(fā)商缺乏動(dòng)力，讓城市這些“邊角地”“插花地”在歷次城市改造中存留下來(lái)了。
以大陽(yáng)溝為例，面積十幾畝，卻聚居百余戶人家，產(chǎn)權(quán)有住戶自建房、單位自建房、單位辦公房，房型有平房、小二層、老式低層樓房，有的鑒定為危房，和周邊樓房犬牙交錯(cuò)，板塊不完整且改造難度大。
在過(guò)去10余年間，石榴新村曾經(jīng)歷三次進(jìn)場(chǎng)拆遷，但均以撤場(chǎng)告停。“石榴新村有權(quán)證居民388戶，涉及常住戶籍500余戶、1500余人，起初進(jìn)場(chǎng)也考慮用類似城中村拆遷模式，但調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，好多房屋建設(shè)年代早沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，違建、人口很多。”負(fù)責(zé)該項(xiàng)目實(shí)施的秦淮區(qū)越城集團(tuán)副總陶瑩說(shuō)，如按傳統(tǒng)征收模式改造石榴新村，資金缺口太大，實(shí)難平衡。
為推動(dòng)零星地塊舊改，秦淮區(qū)成立了全省首家實(shí)體化運(yùn)作的“城市更新辦”，在石榴新村，采取以原地重建、回遷安置為主，異地置換、貨幣回購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買原地商用房屋相結(jié)合的方式；在大陽(yáng)溝，實(shí)施原址安置、綜合開(kāi)發(fā)的一攬子方案。
圖為秦淮區(qū)大陽(yáng)溝待改舊區(qū) 范俊彥 攝
政府平臺(tái)成為“總操盤手”后，通過(guò)專項(xiàng)資金撬動(dòng)、新城反哺老城、住戶更新付費(fèi)、以及附屬商業(yè)開(kāi)發(fā)等辦法湊集資金就地改造。石榴新村388戶房屋都鑒定為D級(jí)險(xiǎn)房，改造成本政府和居民按比例共擔(dān)，市區(qū)政府承擔(dān)60%、居民個(gè)人承擔(dān)40%，預(yù)測(cè)建筑成本價(jià)是7000元/平方米，每平方米居民只需出2800元。大陽(yáng)溝地塊對(duì)多種產(chǎn)權(quán)和用途的地塊整體改造，保證住戶“原址回遷、不低于原面積安置”。設(shè)計(jì)單位挨家挨戶走訪，了解居民意愿需求，最終以2.5平方米為一個(gè)格擋遞增擴(kuò)大，形成約20多種套型，這樣‘摳’面積，不僅滿足不同居民回遷需求，蓋出來(lái)的套數(shù)也能最大化。
算總賬惠民生，舊改下活滿盤棋
每平方米只需出三四千元建筑成本，就能在原地住上等面積“套房”，石榴新村改造“一詢”僅3天，居民同意率就超過(guò)96%！
但由于零星地塊不大，加之采光、間距、容積率的要求，新建面積只是略高于原拆遷面積，導(dǎo)致入不敷出、補(bǔ)貼很大。潘孝梅研判，以大陽(yáng)溝為例，總建設(shè)成本預(yù)計(jì)1.8億元，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)要虧1.2億元。但她認(rèn)為，通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，城市和居民實(shí)現(xiàn)了“雙贏”。
對(duì)城市來(lái)說(shuō)，舊改一勞永逸改善了片區(qū)環(huán)境面貌，補(bǔ)上社區(qū)配套短板。規(guī)劃中，大陽(yáng)溝片區(qū)將蓋上五六棟多層住宅，建筑色彩、品相和周邊小區(qū)大體相當(dāng)，綠化率30%，小區(qū)還配建120個(gè)地下車位，以及社區(qū)中心，待新房建成后，將和周邊樓棟打包進(jìn)行物業(yè)管理。“老城區(qū)舊改，就像是老樹(shù)刨根，我們這個(gè)項(xiàng)目把困擾老城區(qū)的物管、停車、社區(qū)用房等難題全解決了，一子激活滿盤棋。”潘孝梅說(shuō)。
對(duì)居民來(lái)說(shuō)，除了住上不低于原面積的“套房”，還就近享受了城區(qū)的成熟配套。大陽(yáng)溝對(duì)面就是新建的小學(xué)，臨近明御河以及御道街、大光路等城市主干道，兩條地鐵在大光路交匯，居民出行、生活、休閑很方便。
以石榴新村、大陽(yáng)溝為探索，秦淮區(qū)、南京市開(kāi)啟城市零星地塊舊改，去今兩年公布了多批居住類地塊更新項(xiàng)目。“這些零星地塊從多輪城市改造存留下來(lái)，是舊改最難啃的‘硬骨頭’。”南京市建委建設(shè)二處處長(zhǎng)董文量介紹說(shuō)，從全市看，既有石榴新村這樣的險(xiǎn)房地塊，也有大陽(yáng)溝這樣兼有險(xiǎn)房、舊平房、單位用房的復(fù)雜地塊，還有小松濤巷、樂(lè)業(yè)村這樣既存有歷史建筑、又雜糅危舊房的復(fù)合地塊。所以改造要“一把鑰匙開(kāi)一把鎖”，研究透地塊后“因地施策”、“去粗取精”，采用有機(jī)漸進(jìn)更新（歷史風(fēng)貌區(qū)）、原址重建回遷（危舊房）、整體打包開(kāi)發(fā)（房屋性質(zhì)復(fù)雜地塊）等多種手段，保護(hù)歷史片區(qū)，挖掘可開(kāi)發(fā)資源，用“繡花功夫”破解舊改“老大難”。
然而無(wú)論是小西湖這樣的歷史風(fēng)貌區(qū)，還是大陽(yáng)溝這樣危舊房片區(qū)，改造都難以產(chǎn)生直接的開(kāi)發(fā)收益，都需要政府平臺(tái)主導(dǎo)并彌補(bǔ)虧損。“市場(chǎng)失靈時(shí)，政府要出手。”董文量認(rèn)為，城市舊改中要算大賬、算總賬、算民生賬，不能計(jì)較“一城一地”得失，要把社會(huì)效益置于首位。因?yàn)榱阈桥f改不僅事關(guān)城市困難群體的住房改善，還關(guān)乎城市品質(zhì)提升和文脈延續(xù)，是關(guān)乎百姓福祉和城市競(jìng)爭(zhēng)力的“大局”，對(duì)此有關(guān)部門和建設(shè)平臺(tái)責(zé)無(wú)旁貸。
新華日?qǐng)?bào)·交匯點(diǎn)記者 顧巍鐘 白雪
通訊員 屠康敏 孫樂(lè)
