作者 | 李逗

【資料圖】

編輯 | 韓忠強(qiáng)

房地產(chǎn)在迎來(lái)黎明的前夕，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的步伐開(kāi)始率先加快了起來(lái)。

12月28日晚上，華夏幸福公布了一項(xiàng)高達(dá)124億的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，將原本的華夏幸福南方總部旗下四家下屬公司股權(quán)和債權(quán)，一并轉(zhuǎn)給了華潤(rùn)置地。交易獲得的錢，主要用于公司及下屬公司金融債務(wù)償付。

臨近年底之即，這筆高達(dá)124億的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，成為了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)年度最大宗的收并購(gòu)交易。這對(duì)于急需現(xiàn)金流改善財(cái)務(wù)的華夏幸福來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一項(xiàng)重大利好。而除了華夏幸福外，從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，也有更多房企的出售計(jì)劃在加速推進(jìn)，以換取更多“真金白銀”。

進(jìn)入今年四季度以來(lái)，房地產(chǎn)融資政策的閘門被大幅打開(kāi)。“三箭齊發(fā)”下，房企融資環(huán)境迎來(lái)拐點(diǎn)，爭(zhēng)先恐后拋出融資計(jì)劃。但這些融資效果并沒(méi)有立即顯現(xiàn)，房企想要真正等到金融機(jī)構(gòu)的錢，并沒(méi)有那么快。

也因此，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，處置資產(chǎn)回籠現(xiàn)金，也是當(dāng)前環(huán)境下的未雨綢繆之舉。在等待銷售端徹底復(fù)蘇，債務(wù)危機(jī)得到全面改善前，出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)自救，成了它們的最優(yōu)選。

資產(chǎn)出售迎來(lái)“良機(jī)”

房企出售資產(chǎn)的腳步在明顯加快，至少?gòu)娜A夏幸福的百億大手筆資產(chǎn)交易來(lái)看，其資產(chǎn)處置已經(jīng)邁出了關(guān)鍵一步。

華夏幸福此次出售的百億資產(chǎn)包中，均指向了其南方總部四家子公司資產(chǎn)，對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目分別是武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目、武漢中北路項(xiàng)目和南京大校場(chǎng)項(xiàng)目。而在這批交易轉(zhuǎn)讓完成后，華夏幸福南方總部也將隨之不再存在。

華夏幸福南方總部的成立時(shí)間并不長(zhǎng)。2019年2月份，隨著原華潤(rùn)置地執(zhí)行董事吳向東的加盟，華夏幸福一時(shí)形成了“北京+深圳”的雙總部格局。

來(lái)到華夏幸福的吳向東野心也很大，他曾提出過(guò)“華夏幸福要做中國(guó)最好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”的愿景。擔(dān)任華夏幸福總裁一年的時(shí)間內(nèi)，華夏幸福加大了商業(yè)項(xiàng)目的落地投資，巔峰時(shí)期旗下有6個(gè)商業(yè)綜合體。

不過(guò)，隨著華夏幸福的債務(wù)危機(jī)再一次擴(kuò)大化，吳向東的商業(yè)夢(mèng)也就此擱淺，商業(yè)項(xiàng)目也只得陸續(xù)出售。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析稱，這次被轉(zhuǎn)讓的三大項(xiàng)目，也是由吳向東主導(dǎo)推進(jìn)的，賣給華潤(rùn)置地的價(jià)格要比華夏幸福早年拿地價(jià)格更低。

從公開(kāi)資料梳理來(lái)看，當(dāng)年這三個(gè)項(xiàng)目拿地價(jià)分別為116.25億元、19.49億元、63億元，總價(jià)高達(dá)198.74億元。而根據(jù)華夏幸福方面初步測(cè)算，預(yù)計(jì)將形成稅前虧損約21.30億元。

（圖源/視覺(jué)中國(guó)）

轉(zhuǎn)讓這三大項(xiàng)目，對(duì)于華夏幸福來(lái)說(shuō)雖然造成了一定虧損，但對(duì)當(dāng)前的債務(wù)重組卻是一次重大進(jìn)展。畢竟，比起持續(xù)投資這些項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，果斷“斷舍離”才是華夏幸福度過(guò)難關(guān)的關(guān)鍵。

按照華夏幸福去年底披露的2192億元債務(wù)重組方案，其需要靠出售資產(chǎn)拿到570億元現(xiàn)金償債，并隨著項(xiàng)目股權(quán)出售帶走500億元左右債務(wù)。而在此前12月9日和12月27日，華夏幸福已經(jīng)先后出售了位于河北廊坊大廠縣和固安縣的相關(guān)資產(chǎn)。

如今，借助這場(chǎng)百億交易，華夏幸福也將獲得一大筆現(xiàn)金流改善財(cái)務(wù)狀況。資本市場(chǎng)也給出了積極反饋。12月29日早盤，房地產(chǎn)板塊跌幅居前，但華夏幸福卻實(shí)現(xiàn)了逆市上漲。

事實(shí)上，華夏幸福這批資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的率先化解，離不開(kāi)近來(lái)地產(chǎn)預(yù)期扭轉(zhuǎn)的積極影響。此前，受融資有限、銷售回款艱難等多因素影響，房地產(chǎn)收并購(gòu)市場(chǎng)一度冷淡，資產(chǎn)價(jià)格即使打到狠折，也很難找到買家接手。

如今，受行業(yè)融資暖風(fēng)影響，房地產(chǎn)收并購(gòu)市場(chǎng)出現(xiàn)了扭轉(zhuǎn)局勢(shì)。11月28日，證監(jiān)會(huì)宣布決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，其中一條便包括，恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。

此后，不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)在了交易貨架上，資產(chǎn)價(jià)格也有了更多溢價(jià)空間。譬如，12月15日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)宣布成都遠(yuǎn)洋太古里50%股權(quán)及物管公司50%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給了太古里，總對(duì)價(jià)為55.5億元。而這筆交易將給遠(yuǎn)洋帶來(lái)的收益約為13.87億元。

此外，招商蛇口的控股上市平臺(tái)招商局置地也宣布，旗下公司廣州招商出售佛山市凱達(dá)城投資發(fā)展有限公司51%股權(quán)，交易價(jià)格4.08億元。招商局置地提及，“由于目標(biāo)公司的價(jià)值有所升值，董事會(huì)認(rèn)為出售事項(xiàng)為集團(tuán)提供一個(gè)良機(jī)。”

據(jù)市界不完全統(tǒng)計(jì)，近一個(gè)月以來(lái)，包括遠(yuǎn)洋、濟(jì)南高新、路勁、上實(shí)發(fā)展、朗詩(shī)、光明地產(chǎn)、首開(kāi)股份在內(nèi)的十余家房企涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓。而隨著收并購(gòu)重組的相關(guān)措施持續(xù)落地，后續(xù)或?qū)⒂懈嗌娣科髽I(yè)響應(yīng)，加入并購(gòu)重組大軍。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉對(duì)市界分析道，“未來(lái)，收并購(gòu)的主體主要還是央國(guó)企主導(dǎo)，因?yàn)楫吘宫F(xiàn)在在當(dāng)前的一個(gè)起跑線上，剩下的有資質(zhì)有能力，跑在前面的基本上還是大型國(guó)央企。從未來(lái)收并購(gòu)的角度來(lái)講，他們更能夠去改變整個(gè)市場(chǎng)的格局，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的趨勢(shì)起到一個(gè)主導(dǎo)作用。”

補(bǔ)償資金迫在眉睫

盡管行業(yè)“三支箭”同時(shí)開(kāi)閘，融資有所回暖，但房企想要真正等到金融機(jī)構(gòu)的錢，仍然需要更多的時(shí)間和耐心。

從今年四季度以來(lái)，房企融資端連續(xù)出現(xiàn)利好，"三支箭"快速落地提振地產(chǎn)信心，政策從信貸、債券、股權(quán)融資等各方面皆有所松動(dòng)，紓困方向也從此前"救項(xiàng)目"轉(zhuǎn)換至"救項(xiàng)目與救企業(yè)并存"。

債券方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月100家典型房企的融資總量為517億元，環(huán)比增加24.9%，同比減少33.1%，境內(nèi)發(fā)債主體主要集中在招商蛇口、華潤(rùn)置地等國(guó)企央企以及龍湖、萬(wàn)科等民企。

與此同時(shí)，另一邊的各大銀行也在積極行動(dòng)，不少房企獲批了較高的銀行授信額度及債券額度。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，近期有120多家房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行授信。而11月以來(lái)，房地產(chǎn)民企積極申請(qǐng)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，債券意向發(fā)行規(guī)模超千億元。

而在上市房企股權(quán)融資“解禁”后的一個(gè)月內(nèi)，房企們也趁著股權(quán)融資的“窗口期”，掀起了一輪融資熱。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，已有32家涉房上市企業(yè)發(fā)布再融資計(jì)劃，足見(jiàn)其落地速度之快。

（圖源/視覺(jué)中國(guó)）

股權(quán)融資的房企名單中，除了部分優(yōu)質(zhì)的頭部房企外，也包含了不少出險(xiǎn)房企。不僅僅限于國(guó)央企，也擴(kuò)大至民營(yíng)企業(yè)和地方優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)，包括了龍湖集團(tuán)、中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)、美的置業(yè)、越秀地產(chǎn)、碧桂園等。

不過(guò)，盡管金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的融資有所放開(kāi)，包括對(duì)開(kāi)發(fā)貸的投放意愿也明顯加強(qiáng)，但政策的顯現(xiàn)效果卻沒(méi)有那么快。即使對(duì)于多年再度重啟的股權(quán)融資來(lái)說(shuō)，也具有一定的不確定性，最終的落地效果還難以預(yù)料。

市界了解到，不少披露股權(quán)融資計(jì)劃的房企也在公告中提及，公司非公開(kāi)發(fā)行股票事項(xiàng)能否取得公司董事會(huì)、股東大會(huì)審議批準(zhǔn)以及證監(jiān)會(huì)等主管部門核準(zhǔn)均存在不確定性，同時(shí)，還存在因市場(chǎng)環(huán)境以及其他原因被暫停、被終止的風(fēng)險(xiǎn)。

中信證券表示，由于房企在去杠桿的壓力下，新增拿地意愿大幅減弱，導(dǎo)致即使銀行有額度，但沒(méi)有足夠的優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可投；此外，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于占比較高的民企融資仍然相對(duì)謹(jǐn)慎。

而眼下，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，房企到位資金壓力依舊較大。11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金環(huán)比繼續(xù)下滑3%，達(dá)10833億元；同比降幅為35%，較10月擴(kuò)大9.4%。前11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為136313億元，同比下降25.7%，較前10月繼續(xù)擴(kuò)大。

銷售復(fù)蘇是關(guān)鍵

融資放松的信號(hào)十分明顯，“三箭齊發(fā)”已經(jīng)是近10年來(lái)房地產(chǎn)融資鮮有的放松和激勵(lì)。但歸根到底，房企化解資金危機(jī)，需要銷售市場(chǎng)的復(fù)蘇。

臨近年底，不少房企開(kāi)始著手準(zhǔn)備沖刺年底銷售目標(biāo)。開(kāi)發(fā)商們使盡渾身解數(shù)，搬出各種各樣的促銷手段。除了樓盤降價(jià)、首付分期等常規(guī)手段外，還有買房就送黃金、送豪車、送地鐵票、甚至送彩禮錢等手段。

對(duì)于房企而言，銷售回款一直都是其最主要的資金來(lái)源。以2021年為例，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金20.11萬(wàn)億元，其中定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款合計(jì)為10.63萬(wàn)億元，占比超過(guò)一半。

即使到了充滿不確定的2022年里，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款仍占到房企資金來(lái)源的半數(shù)左右。

因此，只有銷售端的回暖，才是解決房企銷售困境的根本手段。從今年下半年開(kāi)始，保利、龍湖、中海、萬(wàn)科等均加大了折扣力度和促銷手段，并發(fā)起了四季度的目標(biāo)沖刺。

不過(guò)，無(wú)論營(yíng)銷手段多么花樣百出，價(jià)格多么誘人，想要等來(lái)銷售端的明顯復(fù)蘇，離不開(kāi)市場(chǎng)端的政策放松。

最近一段時(shí)間，部分重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)政策迎來(lái)較大改善。就在12月26日，東莞市住建局宣布全域廢除住房限購(gòu)。

政策刺激的效果很明顯。而在限購(gòu)取消的當(dāng)日，東莞二手房市場(chǎng)立即迎來(lái)了一波交易增長(zhǎng)。據(jù)東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年12月26日東莞存量房單日成交70套，而前一日也僅有10套。

（圖源/視覺(jué)中國(guó)）

東莞之前，西安、杭州、南京等熱點(diǎn)城市也相繼調(diào)整了限購(gòu)政策。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，今年已有50城發(fā)布超百條限購(gòu)優(yōu)化政策，其中，放松限購(gòu)的省會(huì)城市達(dá)到16個(gè)。

中信證券表示，房地產(chǎn)已具備復(fù)蘇的前置條件。不過(guò)，這輪復(fù)蘇比之前都要困難，從政策底到市場(chǎng)底的時(shí)滯也被拉長(zhǎng)，商品房銷售有望在明年二季度顯著復(fù)蘇。

克而瑞研究中心則表示，各線城市大概率會(huì)重啟輪動(dòng)修復(fù)。其中，核心一二線城市有望"保溫"，尤其是杭州和成都這類強(qiáng)二線城市，在市場(chǎng)出現(xiàn)走弱跡象時(shí)及時(shí)優(yōu)化調(diào)整政策，短期有助于提振市場(chǎng)情緒，成交或?qū)⒗^續(xù)走穩(wěn)。