預(yù)計(jì)更多房企銷(xiāo)售增速將放緩

中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員惡意炒作房?jī)r(jià)?二手房掛牌價(jià)明顯高過(guò)市場(chǎng)價(jià)?疑似業(yè)主哄抬房?jī)r(jià)……早在1月初，廣州市住建部門(mén)深入開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)，嚴(yán)厲打擊哄抬房?jī)r(jià)和虛假房源、虛假?gòu)V告、虛假銷(xiāo)售等違法違規(guī)行為。同時(shí)，記者走訪(fǎng)多家小區(qū)了解到，此前出現(xiàn)業(yè)主抱團(tuán)哄抬房?jī)r(jià)的現(xiàn)象現(xiàn)在沒(méi)有了，反而隨著信貸資金管控趨緊，業(yè)主多處于觀(guān)望狀態(tài)。

近期，多地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)控政策加碼，部分熱點(diǎn)城市信貸資金管控趨緊，銀行放貸速度放緩。分析稱(chēng)，預(yù)計(jì)有更多規(guī)模房企的銷(xiāo)售增速會(huì)進(jìn)一步放緩。防范風(fēng)險(xiǎn)、更好地適應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整是今年的首要目標(biāo)。

【記者調(diào)查】

嚴(yán)打有成效：

多個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)并沒(méi)有被業(yè)主哄抬起來(lái)

近日，記者實(shí)地走訪(fǎng)此前被爆出業(yè)主哄抬房?jī)r(jià)的天朗明居和金碧世紀(jì)花園等小區(qū)。

“現(xiàn)在房?jī)r(jià)也是市場(chǎng)正常行為，南向房屋約6萬(wàn)元/平方米，北向、西向約5.7萬(wàn)元/平方米。”天朗明居小區(qū)門(mén)口的鏈家工作人員吳女士告訴記者。

對(duì)比此前在網(wǎng)上流傳的天朗明居業(yè)主截圖上的價(jià)格，“聯(lián)系現(xiàn)在鏈家掛牌房子業(yè)主，把掛牌拉高南向6.5萬(wàn)元/平方米以上，其他都是6萬(wàn)元/平方米。”很直觀(guān)發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)并沒(méi)有被業(yè)主把房?jī)r(jià)哄抬起來(lái)。

位于天河區(qū)金碧世紀(jì)花園小區(qū)的鏈家工作人員告訴記者：“此前這里出現(xiàn)業(yè)主抱團(tuán)哄抬房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，但現(xiàn)在沒(méi)有了，相關(guān)部門(mén)和我們中介都在監(jiān)控。這里二房均價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米，如果業(yè)主想炒到6萬(wàn)元/平方米，我們公司網(wǎng)站是不會(huì)讓其在外網(wǎng)展示的，同時(shí)我們也不會(huì)主動(dòng)推介該房子。”

值得注意的是，“由于房貸收緊，導(dǎo)致很多想買(mǎi)房的人還在觀(guān)望，畢竟此前申請(qǐng)房貸的款還沒(méi)有下來(lái)。”該小區(qū)的另一中介公司——裕豐地產(chǎn)的工作人員接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

近日，克而瑞發(fā)布2021年1月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100排行榜，百?gòu)?qiáng)房企單月全口徑銷(xiāo)售金額同比上升70.9%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額9863億元。

1月是房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)淡季，但今年打破了慣例。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，由于2020年末熱點(diǎn)城市翹尾熱度延續(xù)至今，2021年1月百?gòu)?qiáng)房企中有33%的企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)表現(xiàn)好于2020年月均水平，另有39%的企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)表現(xiàn)達(dá)到或超過(guò)2020年平均水平的八成。從銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看，1月單月銷(xiāo)售超百億的房企數(shù)量為30家，較上年同期增加16家。萬(wàn)科單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額702億元，中國(guó)恒大及碧桂園分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額603億元和556億元，分列行業(yè)前三。

【房貸市場(chǎng)】

房貸額度告急 房貸價(jià)格上漲

廣州繼續(xù)嚴(yán)打各類(lèi)投機(jī)炒房、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為。2月2日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)消息稱(chēng)，市房屋交易監(jiān)管中心副主任張向陽(yáng)要求中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員要嚴(yán)肅對(duì)待近期個(gè)別樓盤(pán)業(yè)主盤(pán)哄抬房?jī)r(jià)情況，不參與不炒作，共同維護(hù)廣州中介市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。其實(shí)早在今年1月初，廣州市住建部門(mén)深入開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)，嚴(yán)厲打擊哄抬房?jī)r(jià)和虛假房源、虛假?gòu)V告、虛假銷(xiāo)售等違法違規(guī)行為。

除了加強(qiáng)房地產(chǎn)違法違規(guī)行為的打擊力度，近期，記者身邊不少朋友都表示房貸額度很緊張。“我去年11月就從某股份制銀行申請(qǐng)貸款了，但是至今銀行仍未能確定何時(shí)能放款，真是心急如焚。”2月1日，鄧小姐如此表示。鄭先生則表示，準(zhǔn)備賣(mài)掉房子，所以從民間借貸機(jī)構(gòu)借錢(qián)提前還了房貸，想著房子賣(mài)掉時(shí)候就能還款了，但是現(xiàn)在麻煩了，買(mǎi)家的按揭房貸何時(shí)到賬成了未知數(shù)，這民間借貸利息卻成了一大負(fù)擔(dān)。

廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期，廣州個(gè)人房貸額度紛紛告急，申請(qǐng)難度加大，坊間一度傳言部分銀行“停貸”。對(duì)此，包括工行、農(nóng)行、中行、建行、招商銀行、平安銀行、光大銀行、興業(yè)銀行等多家主流銀行均表示，房貸業(yè)務(wù)仍有序開(kāi)展，從未“停貸”，對(duì)滿(mǎn)足放款條件的客戶(hù)，按時(shí)間先后有序發(fā)放貸款。有按揭房貸需求的人不必恐慌。不過(guò)，多家銀行也坦言，目前在房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)下，按揭貸款等待的時(shí)間確實(shí)會(huì)更長(zhǎng)一些。但具體放款時(shí)間仍“未能確定”。

實(shí)際上，額度緊張并非銀行缺錢(qián)，而是監(jiān)管或銀行對(duì)信貸資金投放安排的管理。上月底，廣州銀行業(yè)接當(dāng)?shù)乇O(jiān)管窗口指導(dǎo)，個(gè)人按揭貸款被“雙管控”：新增個(gè)人住房貸款占比不能超過(guò)12.6%，每個(gè)月新增個(gè)人住房貸款額度不能超過(guò)2020年10月、11月、12月三個(gè)月的平均放款額度，而且所有銀行一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

“要知道，去年四季度的時(shí)候，廣州個(gè)人房貸額度就很緊張，所以月均額度肯定不高。”有業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

記者對(duì)比了去年12月31日央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度(下稱(chēng)管理制度)的占比上限，廣州個(gè)人房貸占比不能超過(guò)12.6%的紅線(xiàn)顯得更為嚴(yán)格。管理制度是分5檔機(jī)構(gòu)分類(lèi)分檔設(shè)置個(gè)人住房貸款占比上限，其中中資大型銀行為32.5%、中資中型銀行為20%、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)為17.5%、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)12.5%、村鎮(zhèn)銀行7.5%。

房貸額度告急，價(jià)格自然水漲船高。多家銀行從1月底陸續(xù)上調(diào)個(gè)人房貸價(jià)格。1月27日起，廣州的工農(nóng)中建郵儲(chǔ)五大國(guó)有行房貸漲價(jià)，首套房貸利率調(diào)整為最低LPR+55bp(5.2%)，二套房貸最低LPR+75bp(5.4%)，而此前五大行均低于這個(gè)價(jià)。除了國(guó)有大行，浦發(fā)銀行、光大銀行、招商銀行等多家中小銀行也陸續(xù)提價(jià)。光大銀行2月1日起廣州地區(qū)首套房貸利率從不低于LPR+40bp，上調(diào)至不低于LPR+55bp;二套房貸利率從不低于LPR+60bp，上調(diào)至不低于LPR+85bp。招行廣州分行也將首套房貸利率調(diào)整為最低LPR+55bp，二套房貸最低LPR+75bp。

【市場(chǎng)前瞻】

近期，多地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)控，那么接下來(lái)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方?

“房貸額度收緊，交易量必將受到影響，從而影響到房?jī)r(jià)，個(gè)別開(kāi)發(fā)商或個(gè)人業(yè)主在需求收縮的情況下，為了盡快回籠資金，自然會(huì)采取降價(jià)措施。整體看，未來(lái)房?jī)r(jià)將趨于平穩(wěn)，不會(huì)大幅下跌，但是漲幅將得到有效抑制。”資深按揭貸款業(yè)內(nèi)人士鄭大源表示。

對(duì)于個(gè)人房貸額度緊張何時(shí)能改善，他表示，此輪房貸收緊主要受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響。未來(lái)是否會(huì)持續(xù)收緊，關(guān)鍵要看央行等監(jiān)管部門(mén)及地方政府政策變化。“至少上半年不會(huì)放松。”鄭大源認(rèn)為，政策從收緊到放松有一定的周期，下半年是否持續(xù)收緊要進(jìn)一步觀(guān)望。

“短期來(lái)看，房貸處于收緊狀態(tài)，不過(guò)對(duì)于合理購(gòu)房需求，我相信會(huì)給予充分保障的。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

鄭大源提醒，無(wú)論是業(yè)主還是購(gòu)房者，都要做好房貸放款周期拉長(zhǎng)的準(zhǔn)備。其中，購(gòu)房者在辦理房貸手續(xù)時(shí)注意資料要齊全，以免因手續(xù)不齊全耽誤時(shí)間。同時(shí)，一定要記住，由于房貸申請(qǐng)難、何時(shí)能放款難以把握，盡量避免墊資過(guò)橋。

站在房企角度來(lái)看，克而瑞研究中心總經(jīng)理林波認(rèn)為，1月底深圳、上海、杭州等地調(diào)控政策加碼，部分熱點(diǎn)城市信貸資金管控趨緊，銀行放貸速度放緩，企業(yè)銷(xiāo)售面臨新的考驗(yàn)。對(duì)于房企而言，防范風(fēng)險(xiǎn)、更好地適應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整是今年的首要目標(biāo)，預(yù)計(jì)有更多規(guī)模房企的銷(xiāo)售增速會(huì)進(jìn)一步放緩。