開年首周，房企紛紛加快發(fā)債節(jié)奏，“搶灘”發(fā)債。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1月4日至10日，房企共發(fā)行境內(nèi)外債券30筆，融資金額約550.1億元人民幣，同比增長133.0%。其中，房企境外債券發(fā)行金額約61.6億美元(約399.1億元人民幣)，同比大幅增長481%，占整體發(fā)債規(guī)模的72.5%。

值得關(guān)注的是，該輪房企發(fā)債最高利率達10.75%，而最低利率則為2.7%。房企發(fā)債利率分化嚴重，“馬太效應(yīng)”正進一步凸顯。

借“新”還“舊”搶占融資窗口期

歷年來，一季度都是房企狠抓的融資“窗口期”。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析，上一年年底是房企債務(wù)集中支付節(jié)點，因此次年年初房企對現(xiàn)金流需求較為急迫。同時，作為供方的金融機構(gòu)，第一季度額度也相對充裕。

截至1月10日，包括碧桂園、世茂、龍湖、旭輝、金科等標桿房企在內(nèi)的30余家企業(yè)，均對外披露了發(fā)債計劃。

房企們爭相“搶跑”的背后，是即將如期而至的償債壓力。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2021年，房地產(chǎn)行業(yè)債券償還總規(guī)模將達10909億元，歷史性突破萬億元關(guān)口。

隨著境內(nèi)融資政策收緊，房企融資成本提高，融資難度不斷加大，促使房企們紛紛將目光投向海外發(fā)債。其中，中長期“美元債”受到大多房企的青睞。同策研究院資深分析師肖云祥分析指出，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，或與美元匯率持續(xù)走低有關(guān)。

數(shù)據(jù)顯示，在房企們海外發(fā)債中，發(fā)行美元債的房企占比近六成。其中，3年及以上的中長期美元票據(jù)占據(jù)主流，世茂、龍光和華僑城等房企美元債期限均在六年或以上。

基于房企們的搶灘熱潮，貝殼研究院高級分析師潘浩預(yù)測，2021年首月發(fā)債規(guī)模大概率仍將保持高位，境外債占比將大幅提升。

利差懸殊 融資增速或?qū)⑾陆?/p>

值得關(guān)注的是，房企們海外發(fā)債利率相差懸殊。在開年首周的這輪發(fā)債中，房企發(fā)債最高利率達10.75%，而最低利率則為2.7%，發(fā)債利率相差三倍不止。

據(jù)同策研究院分析，成本的高低和房企的穩(wěn)健性不無關(guān)系。國企和央企在資本市場更具有優(yōu)勢，能以更低的價格獲得資金。而碧桂園、龍湖和世茂等房企則憑借良好的穩(wěn)健性，同樣贏得了金融機構(gòu)的認可。

相反，采取較為激進融資策略的房企，也易被貼上“高風險”的標簽。以整體資產(chǎn)負債率超85%的當代置業(yè)為例，在其最新一輪發(fā)債中，該企業(yè)以9.8%的發(fā)債利率居于高位。

因此，“馬太效應(yīng)”凸顯。大部分頭部房企發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，以穩(wěn)健的策略，繼續(xù)獲得低融資成本和長融資期限;反之，中小房企的發(fā)債利率仍將持續(xù)處于高位。首尾房企融資利率分化愈加明顯。

對于未來房企融資走勢，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，從房企的償債壓力和開發(fā)規(guī)模來看，內(nèi)在的融資壓力依然巨大，隨著房地產(chǎn)金融側(cè)的管控力度明顯增強，未來房企發(fā)債的難易度難言樂觀。預(yù)計房企的內(nèi)外債規(guī)模很難再出現(xiàn)明顯增長，加快存貨的去化速度以及通過合作開放，引入戰(zhàn)略投資者等方式會在房企中表現(xiàn)得更為普遍。

克而瑞研究中心也認為，“降杠桿”將是房企主旋律，融資增速或?qū)⑾陆怠?/p>