萬科否認(rèn)因降價退業(yè)主百萬

高喊“活下去”的萬科為何積極拿地

國慶前，在公司秋季例會上萬科喊出“活下去”，許多業(yè)內(nèi)人士把萬科之舉解讀為地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入嚴(yán)冬的標(biāo)志。廈門萬科白鷺郡國慶前夕開始調(diào)整價格，推出百余套89~110平方米特價房，價格相當(dāng)于六折甩賣。昨晚，萬科發(fā)布聲明稱，網(wǎng)傳“廈門白鷺郡項目因降價對前期業(yè)主退款”的傳言不屬實。萬科“反常”的舉動究竟是幌子還是抄底?

國慶前夕，萬科在深圳大梅沙召開的秋季例會上喊出“活下去”，許多業(yè)內(nèi)人士把萬科之舉解讀為地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入嚴(yán)冬的標(biāo)志。在“活下去”的氛圍下，許多地產(chǎn)企業(yè)開始了戰(zhàn)略收縮，但令市場意想不到的是，萬科卻加快了拿地的節(jié)奏。據(jù)統(tǒng)計顯示，按照權(quán)益金額計算，萬科三季度合計拿地金額接近500億元，達(dá)到458.7億元，相當(dāng)于恒大+碧桂園+保利+融創(chuàng)四大龍頭房企拿地金額總和。萬科“反常”的舉動究竟是幌子還是抄底?

萬科回應(yīng)：“百萬退款”不屬實

昨天，一條關(guān)于萬科給降價前購買廈門白鷺郡的業(yè)主每戶“退款100萬”的消息瞬間引爆了地產(chǎn)圈。消息稱，買貴的業(yè)主只需要和開發(fā)商簽訂購房補(bǔ)充協(xié)議，取締之前約定的精裝修和贈送的車位等等，相應(yīng)降價部分約100萬，直接抵償按揭部分。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一旦龍頭房企選擇就降價補(bǔ)償，那么必然會導(dǎo)致全行業(yè)的效仿，這樣所有項目都會要求只漲不跌，購房者的投機(jī)心理將愈加爆發(fā)。對于其他開發(fā)商來說，也面臨更大的壓力。如果降價，對老業(yè)主到底補(bǔ)償不補(bǔ)償?大開發(fā)商還好，對于國企、對于中小企業(yè)來說，只能選擇封盤。

昨晚，萬科發(fā)布聲明稱，近日網(wǎng)上傳“廈門白鷺郡項目因降價對前期業(yè)主退款”，此傳言不屬實。該項目9月底之前簽約的產(chǎn)品原交付標(biāo)準(zhǔn)包含溫泉入戶，但在推進(jìn)過程中經(jīng)反復(fù)論證發(fā)現(xiàn)難以滿足實際使用要求，故該項目不引進(jìn)溫泉入戶，提供兩種解決方案：或者是接受變更補(bǔ)償20萬元，或者是結(jié)束原合同再進(jìn)行賠償。

6300億回款目標(biāo)與“活下去”的邏輯

據(jù)萬科投資者關(guān)系總監(jiān)趙旭翔在9月7日的萬科經(jīng)營情況電話會議上披露，7月份萬科的去化率為51%，而8月份僅為47%。與上半年55%~65%的去化率水平相比，這樣的銷售情況無疑下滑嚴(yán)重。趙旭翔稱，低去化率的主要原因是萬科在一二線城市的600多個項目都面臨著較大的調(diào)控壓力。受限購限貸等因素的影響，即使開工推盤都順利進(jìn)行，最終銷售情況可能也不理想。

萬科董事會主席郁亮在南方區(qū)域9月月度例會上說道，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折點實實在在地到來了。集團(tuán)要做的第一件事情，就是進(jìn)行戰(zhàn)略檢討，落實到事業(yè)部是三年事業(yè)計劃書的檢討;落實到具體的業(yè)務(wù)操作是“收斂”和“聚焦”，以“活下去”為最終目標(biāo)。

郁亮強(qiáng)調(diào)，所有行為都“收斂、聚焦”到保證萬科“活下去”。因此回款目標(biāo)的達(dá)成變得非常重要，6300億元的回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點、基礎(chǔ)和保障。如果6300億元回款目標(biāo)沒達(dá)成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停。

萬科上半年業(yè)績報告顯示，截至二季度末，公司存貨賬面價值為6386.23億元，創(chuàng)歷史新高。其中在建開發(fā)產(chǎn)品價值為4107.36億元，占比超過六成。這也是郁亮6300億的數(shù)字來源。

業(yè)內(nèi)人士稱，這意味著萬科手里還有這么多錢的房子沒有賣掉。銷售回款是開發(fā)商首選的現(xiàn)金流來源，今年上半年6300億元的存貨以及高周轉(zhuǎn)天數(shù)，無疑對公司的現(xiàn)金流量產(chǎn)生了巨大影響。

萬科打響了樓市價格戰(zhàn)

多名業(yè)內(nèi)人士向北京青年報記者指出，萬科的回款已經(jīng)算是行業(yè)里比較理想的。其他房企的問題比萬科要嚴(yán)重——這意味著這些房企都面臨巨大的回款壓力。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前來看，高周轉(zhuǎn)幾乎成為房企保證資金鏈安全的“重中之重”。若庫存加大，周轉(zhuǎn)減速，將影響企業(yè)短期償債能力。在調(diào)控日益收緊、需求減少的情況下，房企之間也面臨著競爭，特別是龍頭房企，卡位非常重要。“取得競爭優(yōu)勢最好的方式就是掀起價格戰(zhàn)。”

萬科在廈門打響了降價的“第一槍”，廈門萬科白鷺郡國慶前夕開始調(diào)整價格，推出百余套89~110平方米特價房，原價500萬元每套，最后相當(dāng)于六折甩賣。該項目引起了市場的關(guān)注，隨后萬科白鷺郡2號樓于10月1日正式開盤，800余客戶到現(xiàn)場，206套房源全部售罄，最低售價為278萬元每套。

國慶期間，關(guān)于“碧桂園在華東區(qū)域多個樓盤實施大幅度降價”等消息在微信群中傳播。碧桂園隨后表示，確實推出了降價促銷措施，但不是全面降價或者是大面積降價，只是在個別城市的個別項目進(jìn)行了打折促銷，如有些銷售情況不太好的四五線城市。

碧桂園同時稱，在國慶長假期間，包括萬科、恒大都推出了促銷措施，碧桂園是在整個市場做了這樣一個選擇之后做出的跟隨動作。總體來說，這是目前市場環(huán)境下隨行就市的一個選擇。

文/本報記者　朱開云

財經(jīng)關(guān)注

拿地金額近500億是在抄底?

令許多市場人士沒有想到的是，相比許多房企選擇收縮過冬，高喊“活下去”的萬科卻在土地市場積極拿地。

前晚，華夏幸福公告，擬與北京萬科企業(yè)有限公司就華夏幸福環(huán)京區(qū)域33.93萬平方米的住宅用地簽署合作協(xié)議，暫定交易價款約為32.34億元。根據(jù)公告，萬科擬通過收購華夏幸福五家項目公司的部分股權(quán)的方式，合作開發(fā)華夏幸福位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地項目。

此前，深高速在港交所公告，擬引進(jìn)萬科作為戰(zhàn)略投資者，增資價格已確定為人民幣29億元。據(jù)公告，如本次增資最終得以落實，萬科實際出資額人民幣29億元，擁有聯(lián)合置地30%的權(quán)益。據(jù)悉，聯(lián)合置地?fù)碛猩钲诿妨株P(guān)城市更新項目擬建成物業(yè)的市場評估價值逾百億元。

統(tǒng)計顯示，按照權(quán)益金額計算，萬科三季度合計拿地金額接近500億元，達(dá)到458.7億元，相當(dāng)于恒大+碧桂園+保利+融創(chuàng)四大龍頭房企拿地金額總和。

今年以來，全國土地市場成交價格及溢價率持續(xù)下行，整體降溫趨勢持續(xù)。8日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年前三季度，全國300個城市各類用地成交樓面均價2220元/平方米，同比下跌8.2%。各大房企拿地態(tài)度普遍趨于謹(jǐn)慎。統(tǒng)計顯示，2018年1-9月，受監(jiān)測的20家主要品牌房企共拿地2.2億平方米，同比下降20.9%;累計拿地金額9534億元，同比下降27.8%。據(jù)統(tǒng)計，2018年前三季度，全國300城共流拍446宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積5645萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍。

Wind數(shù)據(jù)顯示，上半年萬科營收為1059.75億元，同比增長51.8%;凈利為91.24億元，同比增長24.94%。實際上，喊出“活下去”的萬科，其運營情況并不像外界想得那樣不堪。