小區業委會，怎樣才能建好管好(來信調查)
各地小區業委會建設、管理狀況良莠不齊，成立難、履職難等問題較為凸顯
少數街道辦事處、社區居委會沒有對業委會提供有力的幫扶
在小區治理中，地方政府部門、社會組織、業委會一個都不能少
資料圖：小區。中新社記者 王剛 攝
“我們就想把大家的事兒辦好!”北京市朝陽區珠江帝景小區業主雪恩來，今年69歲，曾擔任小區第一屆、第二屆業委會副主任，參與業委會工作已經6年了。“回頭看看，雖然步履艱難，甚至一些人打了退堂鼓，但小區的事終究是自己的事，業主不能缺席。”
業委會是居民自我管理、維護業主權益、建設和諧家園的重要平臺。針對讀者反映的問題，記者到北京、上海、合肥等地的一些小區進行了采訪，總體看，各地小區業委會建設、管理狀況良莠不齊，成立難、履職難等問題較為凸顯，小區業委會工作急需更多關注和引導。
業委會成立難，有些業主缺乏參與的積極性
我國物權法規定，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會，物業管理條例也對“業主大會”作出專章規定。可是記者在走訪中發現，很多群眾對此并不了解，問及“小區生活中遇到問題怎么辦”“找物業不管用怎么辦”，腦海里缺乏“業委會”的概念。
業主知曉并動議成立業委會，往往是由于前期和物業公司產生各種摩擦糾紛。一些群眾反映，有的物業收了費但服務跟不上，管理“躲貓貓”，路面臟、亂停車、綠化破壞嚴重等問題得不到及時解決和改善。“我們有個業主群，每天議論最多的就是電梯維修問題，有些業主因此與物業僵持不下，說修好電梯了再交物業費。在這種情況下，有的業主才想到成立業委會，為的是跳過物業公司，啟用小區維修基金更換電梯。”四川成都市讀者廖力說。
小區業委會往往是“因矛盾而生”，成立過程中又經常遇到新麻煩，比如業主缺乏積極性，選舉不了了之。福建龍巖市讀者張龍金說，“小區交房至今8年，業委會都無法成立，原因是連續3次邀請業主參加業主大會選舉業委會，可是始終達不到規定人數，業主大會沒辦法召開，業委會也就無法產生了。”
此前，河北淶源縣某小區40戶住戶選出一個業委會，并為小區選聘了一家物業，可是沒幾天就鬧掰了，后來接連換了3家，也沒能讓業主稱心。“業主把矛頭指向業委會，業委會成員覺得費力不討好，集體辭了職。”讀者杜明駿說，“改選了另一撥人，干了不到一年也請辭了。就這樣選了換、換了再選，沒人再有積極性了。”
按規定，業主籌備成立業主大會、選舉業委會的，要由業主代表、建設單位負責籌備。“但許多小區由建設單位指定物業公司，他們出于利益考量，根本不愿意成立業委會，從一開始就通過各種手段，阻撓業委會的籌建。”陜西咸陽市讀者周榮光說。
物業不配合，街道、社區幫扶少，致使業委會履職難
及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;組織和監督專項維修資金的籌集和使用……在很多小區，記者看到了《業主大會和業主委員會指導規則》。然而，一些小區落實情況不盡如人意。
雪恩來所在小區最初的物業是開發商旗下一家公司，服務差、管理亂。小區隨后成立業委會，幫忙解決了不少問題，可是時間久了，業委會不再積極了。業委會成員多為兼職，熱情難持久。大多數年輕人忙于自身工作，對小區事務積極性不高。年紀大的業主雖有閑工夫，卻往往精力不夠。
“大多數業委會成員對物業管理不熟悉，行使職權也不規范，結果往往是業主不支持，物業也不配合，最終幾頭受氣，越干越沒勁。”重慶南坪鎮讀者雷化四說。
還有一些業委會成員反映，他們不是不想幫助業主，只是地位尷尬、條件有限。“由于負責小區的水電暖等基本服務，物業在和業主、業委會打交道時處于天然的強勢地位，一旦產生矛盾沖突，業委會只能把業主意見告知物業，不能強制要求，即便是罷免，也極難落實。”周榮光說。
談及監管物業，廣東韶關市讀者劉可原在來信中說，他上任時，發現前期物業長達10年來使用的電源來自小區的公共電源，電費卻分攤到業主身上。后申請供電局重新安裝電表，按時間推算，前期物業至少要退回業主18萬余元。他多次與物業交涉，物業不但不理睬，反而斷了他家的電。
記者在調查中還發現，一些街道辦事處、社區居委會對業委會表現淡漠，并沒有提供應有的幫扶。2016年夏，安徽合肥某小區連續發生電梯大面積故障問題，小區業主多次與物業溝通無果后向社區居委會反映，居委會這才組織業委會的提前換屆，并選聘了新的物業。“矛盾出現時，社區僅是牽頭解決了電梯維修、更換物業等一時的問題，對業委會的跟進指導沒跟上。”社區居委會負責人坦言。
對此，安徽大學社區發展研究中心主任吳猛認為，“一些地方政府部門對小區業委會的認識不足、指導也比較空泛，甚至一些街道、社區工作人員看到小區物業管理沒有納入基層治理考核，就抱著‘多一事不如少一事’的態度，沒把業主的事放在心上。”
個別業委會缺乏監管，少數成員以公謀私，嚴重影響公信力
上海銀杏家園小區建有升降橫移類機械式停車設備，使用超過15年，存在鋼絲繩彎折變形、電纜老化等安全隱患，維修資金一時犯了難：一方面停車位使用權由開發商出讓給業主，出讓合約并未明確維修事宜，導致受讓業主對費用支付存有異議;另一方面，停車位使用權并非覆蓋全體業主，一些人不愿意支付維修費用。后來，上海市黃浦區市場監管局、打浦橋街道辦事處主動介入，并探索在業委會框架下開展工作，這才解決了問題。
“根據物業管理條例，業委會只能從事與物業管理有關的活動，除此之外，即使為了全體業主的共同利益，也不得以自己的名義發起訴訟等。如果是召開業主大會表決，也會有協調難度大、效率低下的問題，未必得到所有人的支持。”北京市律師協會物業管理法律專業委員會副秘書長王佳紅表示，依據當前規定，業委會活動范圍較窄，業委會往往有勁無處使。
在吳猛看來，目前業委會缺乏明確定性，既不是公司也不是社團，屬于“其他組織”，甚至在很長一段時間內連銀行賬號都無法開設，小區公共財務管理無從談起。
當然，也有內部管理失范的問題。“我們小區之前的業委會，是業委會主任唱獨角戲。他曾自作主張把小區一塊空地以極低價格租給個人建成了門面房，而且合同一簽就是25年，提前收的租金也花得不明不白。”河南洛陽市讀者劉桂華說，“改選后，新的業委會主任非但沒有理清舊賬，還提議漲物業費，遭到大家反對，他干脆啥也不管了。業委會就此名存實亡。”
記者還在一些規模較大、新建的小區了解到，小區維修基金數額大，這筆錢大多數掌握在業委會手里，但基金管理使用情況存在不公開、不征詢、不審計等亂象。上海市松江區信訪辦有關負責人說，物權法規定，地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，但并沒有明確具體的監管責任及處罰措施，使得一些業委會缺乏監管，少數人以公謀私。這樣的業委會自然會失去業主信任，由此形成惡性循環，這種現象必須及時加以整治。
增進業主溝通，加強規范管理，形成治理合力
“小區是我家，維護靠大家”，如今在很多小區，都能看到這樣的橫幅。落實到業委會的實際運轉中，急需廣大業主的齊心協力、全社會的關心幫扶。
業委會選舉的高質量，直接決定后續運轉的高效率，素質好、能力強、公道正派是廣大業主對業委會成員的共同期待。對此，安徽合肥森林海小區有一套辦法，該小區所在的翠庭園社區黨委書記李志朋說，社區居委會經常開展志愿服務、文體活動，讓廣大業主多互動多交流，其中一些退休老同志、黨員很熱心，大家都很喜歡他們。等到2016年小區選舉業委會時，不少業主自然想到了他們。
業委會從選舉中來，成立后不能沒有協商。雪恩來講了一件事：小區業委會決定為小區購買一批椅子。有人贊同有人反對，有人說原來的椅子修修還能用，有人對椅子價格提出質疑。談了半天，幾番討論，最后拍板一個折中方案，既買了貴的椅子，也買了便宜的椅子，椅子總數增加了，錢還節省了，大家都滿意了。眾人的事情眾人商量著辦，業委會和業主定期溝通、聽取意見，這種日常溝通越充分，彼此關系越親密，廣大業主就會越信任，推動解決問題就會越有力。
凝聚人心是業委會健康成長的基礎，提升能力是維護業主權益的關鍵。如今，很多業委會成立后的第一件事就是解聘前期物業，可是沒過多久，業主又對新的物業不滿，并把矛頭對準業委會。“與其事后發生糾紛，不如事前充分協商。”云南宣威市讀者周均虎建議，選聘物業時，業委會應組織業主、物業充分談判，達成共識，制定物業服務明細表，明確責任追究、權利救濟等，將物業服務納入規范化軌道。事后雙方自覺遵守約定，嚴格執行，這樣既可以有效提供物業服務，又能保障業主正常生活秩序。
還有一種情況是，業委會成立后不再聘請新的物業，而是推行業主自治。上海長寧區市民苗正華長期關注和研究各地業委會，據他介紹，湖南長沙的共和世家小區去年成立了業主自管服務中心，接管小區全部物業。該服務中心不以盈利為目的，而以服務業主為中心。業主自治后，小區的電梯廣告、戶外廣告、停車費用都歸全體業主共有。有了這些收入，去年年底在未動用業主維修基金一分錢的情況下，對小區電梯實行了大檢修。
越是業主自治，越要規范管理。共和世家小區財務按季度在小區出入口張貼，其中連花費一張打印紙的費用都公開。雪恩來也說，“一些業委會成員亂作為、謀私利，是對業主、業委會的一種傷害。我們有針對性地加強內部管理，比如財務公開、離任審計，確保業委會清清爽爽，廣大業主安安心心享受服務。”
記者調查中還了解到，小區雖小，事務不少，很多問題僅靠業委會是難以解決的，亟須各級黨委政府將更多的資源和精力向基層傾斜，共同構建和諧美麗小區。據安徽合肥森林海小區業委會主任張薇介紹，2016年底修建地鐵時，有個出站口占用小區部分土地，如何賠償成了業主關注的問題。“市、區、街道的相關單位主動宣講政策，我們代表業主積極參與協商，經過40多輪的談判，業主合法權益得到維護，地鐵工程也順利推進。”
在小區治理中，政府部門、社會組織、業委會一個都不能少。前兩者要給予大力的關注與幫扶，推動業委會不空位、不缺位，有作為而不亂作為，推動廣大業主積極參與小區治理，如此多管齊下，就沒有解決不了的問題、克服不了的困難，將有力推動小區管理更加規范、小區氛圍更加和諧。
